I.- VALOR DE REFERENCIA CATASTRAL Y ELIMINACION DE LA REDUCCIÓN DEL 60%
a) La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, de transposición de la Directiva UE 2016/1164 y en materia de regulación del juego (BOE de 10 de julio) introdujo una serie de modificaciones fiscales y en concreto una de ellas afectaba la normativa que regula el catastro y que a través de la modificación de los disposición final tercera del texto refundido de la ley del catastro inmobiliario se estableció la facultad de que la dirección final del catastro publicaron los denominados valores de referencia de los inmuebles.
Estos valores de referencia constituyen en el eje para la determinar el valor de mercado, que servirá para determinar la base imponible de los impuestos de transmisión patrimonial y actos jurídicos documentados, el de sucesiones y el de donaciones, así como el de patrimonio.
La norma establece que los valores de referencia no superarán a los valores de mercado. Para tal fin, se aplicarán los factores de minoración que se han fijado por la orden ministerial de 7 de octubre de 2021. Este coeficiente será del 0,9, tanto para los inmuebles urbanos como para los rústicos.
Se supone que estos valores de referencia están en relación a los mapas de valores que se publicaron octubre de 2021, y representan el comportamiento medio de los precios de las compraventas de los inmuebles comunicadas por los fedatarios públicos. Es decir, determinar el valor medio de una zona, que no tiene porqué coincidir con un barrio ni con un distrito.
Según informa el ministerio de hacienda, el valor de referencia es distinto del valor catastral, no afecta en modo alguno a los valores catastrales vigentes, de forma que tampoco a los impuestos cuya base imponible sea ese indicador, como es el caso del impuesto de bienes inmuebles.
Por lo tanto, precisa hacienda, que el valor de referencia sólo afectará a quien adquiera un inmueble a partir del 1 de enero de 2022, y a la vez tenga que tributar, bien por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, bien por el impuesto sobre sucesiones y donaciones. Igualmente, sólo podrá afectar al impuesto sobre el patrimonio lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de la entrada en vigor de la norma, en ningún caso afecta al patrimonio preexistente.
b) La nueva ley de Lucha contra el Fraude Fiscal publicada ya en el BOE el pasado mes de julio elimina la reducción del 60% del alquiler de vivienda en el IRPF a la que tenía derecho el propietario, cuando el contribuyente no hubiera declarado todos los ingresos obtenidos, o hubiera deducido incorrectamente gastos. La reducción se suprime en la parte mal declarada.
Para ello modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: “Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.”
La nueva redacción del citado artículo establece que “En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.”
Es decir, la reducción tampoco se aplicará sobre la parte del rendimiento erróneamente calculado en la autoliquidación, y regularizado por la Administración. Y ello, tanto si es porque se declararon menos ingresos, o porque se dedujeron indebidamente gastos.
Como veremos seguidamente puede que esa reducción del 60% con carácter general quede en el 50%.
II.- LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA: LA REDUCCIÓN SALVO EN ZONAS TENSIONADAS POR DEFINIR DEL 50% EN VEZ DEL 60%
El Consejo de Ministros aprobó y remitió las Cortes por el procedimiento de urgencia el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, por lo que se aprobará este año.
Tanto la ministra de Política Territorial y portavoz del Gobierno, Isabel Rodríguez, como la titular de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, han resaltado que la futura ley consolida el «quinto pilar del Estado del Bienestar».
Raquel Sánchez ha afirmado que el Gobierno ha elaborado una ley transversal que blinda la función social que debe cumplir la vivienda y tiene vocación de perdurar en el tiempo. Además, ha reiterado que la motivación de la norma responder a las necesidades de las personas y los hogares con más dificultades de acceso, como los jóvenes, que «han visto limitada su capacidad de poder emanciparse».
Una de las medidas más conocidas que contempla la futura ley por el derecho vivienda son los mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de vivienda.
Se trata de una regulación prevista por los que se denominado “áreas declaradas como de mercado residencia tensionado”.
En estas zonas se interviene el mercado concediendo las administraciones competentes competencias para las carencias de vivienda en esa zona.
Se establecen para los nuevos contratos de arrendamiento nuevos porcentajes de reducción del rendimiento neto en IRPF. El rendimiento neto obtenido por el alquiler se calcula restando los gastos que supone el arrendamiento a los ingresos obtenidos por el alquiler mensual, obteniendo así la base imponible.
La reducción en el IRPF del 60% se reduce al 50% con carácter general, pues sólo se prevén bonificaciones fiscales que el Gobierno otorgará a los propietarios que tengan una casa en una «zona tensionada» y bajen precios.
Modalidades de beneficios fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para el alquiler:
– Bonificación del 90%. Se bonifica en un 90% la renta que ingresen los propietarios en el IRPF si bajan un 5% el precio del alquiler de una vivienda que esté en una zona tensionada.
– Bonificación del 70%. Para los propietarios que alquilen su vivienda por primera vez en una zona tensionada y cuyos arrendatarios tengan entre 18 y 35 años.
También se aplicará esta bonificación cuando el dueño sea la Administración pública o una ONG y alojen a personas vulnerables económicamente. Estas deben destinar su vivienda al alquiler social con un precio inferior al establecido en el programa de ayudas al alquiler estatal.
– Bonificación del 60%. Los propietarios que rehabiliten su vivienda en los dos años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento. Los propietarios que congelen los precios, pero hayan acometido obras de rehabilitación podrán aplicarse una bonificación del 60% y… «en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior se reducirá en un 50%, en cualquier otro caso«.
¿Qué se considera zona tensionada? Si la renta media de la unidad de convivencia para pagar la hipoteca o alquiler -con los gastos de los suministros básicos- supera el 30% de los ingresos medios de los arrendatarios. Además, el precio de compra o alquiler debe haber experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado de, como mínimo, cinco puntos porcentuales por encima del IPC de la autonomía.
Plazos. Si se dan ambas condiciones, la zona puede ser declarada como tensionada durante los siguientes tres años. Este plazo se prorrogará anualmente cuando “subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación”.
III.- LIMITACIÓN EXTRAORDINARIA DE LA ACTUALIZACIÓN ANUAL DE LA RENTA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.
El 31/3/2022 que entró en vigor el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, y una de las medidas es la limitación a la actualización de la renta de alquiler de viviendas. No afecta a los alquileres de locales, que seguirán como hasta ahora.
El artículo 46 del RDL 6/2022 es el que se refiere a la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley [31 de marzo de 2022] y el 30 de junio de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Conviene recordar respecto de esta nueva intervención sobre la subida de los contratos de arrendamiento, las reformas anteriores que determinan cómo se actualiza la renta en estos alquileres.
La reforma del art. 18 LAU 29/1994 sobre Actualización de Rentas, llevada a cabo por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, en su Disposición Final Primera modifica el citado artículo sobre revisión de rentas, por lo que, a partir del 1 de abril de 2015, habrá que estar, en defecto de pacto expreso entre las partes sobre mecanismo de revisión, al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), una alternativa al tradicional IPC, que cuenta con unos límites: un techo que no podrá superar el 2 % y un suelo que no bajará del 0 %.
En consecuencia, debemos tener en cuenta la fecha del contrato para saber cómo proceder a efectos de revisión.
La actualización de la renta de alquiler se realiza cada vez que el contrato cumple años. Un error frecuente es pensar que la renta se actualiza siempre en enero. Eso no es así, en enero se actualizarán solo los contratos que entraron en vigor en enero del año anterior. Como la ley dice que la actualización se aplica en la mensualidad siguiente a la que se hace la comunicación, lo recomendable es notificar la actualización en la semana o dos semanas anteriores al mes en que se cumple la anualidad. Por ejemplo, si el contrato se inició un 1 de mayo, lo recomendable es notificar la actualización a finales de abril.
– En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013, el art. 18 LAU 29/1994, antes de la reforma por la Ley 4/2013, no impone la revisión de la renta, ya que indica “el arrendador podrá”, de tal forma que si no hubiesen fijado tal posibilidad, no cabría la actualización. Se aplicará el IPC, Índice de Precios al Consumo general de manera obligatoria durante los cinco primeros años del contrato, sólo a partir del sexto, las partes podían pactar un criterio distinto.
– En contratos posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 1 de abril de 2015, con la reforma de la LAU 29/1994 por Ley 4/2013, el art. 18 fue modificado y habrá que estar a “los términos pactados por las partes”, por lo que, solo en defecto de eso, se aplicaría el IPC publicado por el INE.
– Por último, respecto a los contratos posteriores al 1 de abril de 2015, son varios los cambios introducidos en el art. 18. Continúa rigiendo la voluntad de las partes y se revisará la renta en los términos pactados. Ahora bien, si no existe tal pacto, no procederá tal revisión. En el caso de que hayan estipulado la revisión de la renta, pero no el sistema o índice que haya que considerar, se aplicará el IPG, Índice de Garantía de Competitividad, y no el IPC.
En cuanto al ámbito de aplicación del artículo 46 del RDL 6/2022, se aplica a todos los alquileres de vivienda. Aunque la nueva medida se incluye en el Título IV relativo a medidas de apoyo y trabajadores y colectivos vulnerables, no se exige ningún requisito de vulnerabilidad de los arrendatarios. También se aplica a todos los arrendadores, sean o no grandes tenedores.
Desde el punto de vista temporal, se aplica solo los contratos cuya renta se revise entre el 31 de marzo y 30 de junio de 2022 (aunque es probable que se prorrogue).
En cuanto al efecto de la norma el arrendatario “podrá negociar” el incremento, pero si no se pacta nada el incremento no puede ser superior al último Índice de Garantía de Competitividad interanual publicado.
Se trata de un índice creado por la Ley 2/2015, de 30 de marzo (que publica INE) y que se calcula con el Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UE menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. La particularidad de este índice es que tiene un mínimo del 0 y un máximo del 2.
En la práctica lo que esto significa es que la actualización será como máximo del 2%: Por supuesto el arrendador puede aplicar un incremento menor o simplemente no exigirlo. La ley parece establecer un sistema distinto para los arrendadores normales y los grandes tenedores, pero en la práctica no es así, la única diferencia es que los primeros podrían pactar con el arrendatario una subida mayor al 2%, pero si no está de acuerdo el arrendatario el techo de subida es ese 2%.
IV.- SOBRECARGA DEL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES.
Los ayuntamientos pueden aplicar una sobrecarga de hasta el 150% en la cuota líquida del IBI a viviendas que lleven vacías más de dos años, con un límite de cuatro inmuebles por propietario, salvo causas justificadas de “desocupación temporal”, como desplazamiento por trabajo o problemas de salud, entre otras.
V.- VIVIENDA PÚBLICA.
Vivienda protegida en alquiler. La norma fija un porcentaje mínimo del 50% para este tipo de inmuebles dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Asimismo, hasta el 30% de las nuevas promociones de vivienda se destinan a una reserva sujeta a un régimen de protección pública que, “al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda”.
Vetada la venta de vivienda pública. La ley de vivienda prohíbe este tipo de venta en, al menos, 30 años. Si se hace, se deberá justificar dicha venta y devolver las concesiones públicas que se han recibido.