Se han producido reformas en diciembre de 2025, que pueden afectar a las Comunidades de Propietarios y arrendamientos urbanos, y por supuesto pueden afectar a las viviendas familiares y a los conflictos que de las mismas pueden derivarse.
Síntesis estructurada
A efectos de preparación de estrategias preventivas, las principales líneas de impacto se pueden resumir por materias:
- Régimen de elementos y obras : Clarificación de la usucapión de terrazas (elemento común por destino) y mantenimiento del carácter indisponible de la cubierta (común por naturaleza), junto con el reforzamiento de la responsabilidad comunitaria por obras no autorizadas en elementos comunes.
- Eficiencia energética y movilidad eléctrica : Consolidación del régimen de mera comunicación previa para puntos de recarga en plazas privativas, limitando el poder de veto de la comunidad a supuestos de perjuicio grave.
- Gobierno de la comunidad : Nulidad de juntas convocadas solo para “subcomunidades de hecho” sin soporte en el título, obligando a revisar estructuras comunitarias irregulares ya adecuarlas formalmente.
- Cobro de deudas y legitimación : Necesidad de demandar al titular registral para hacer efectiva la ejecución sobre el inmueble por deudas de comunidad, diferenciando acción personal contra el deudor real y acción real frente al titular registral.
- Arrendamientos y vivienda protegida : Refuerzo de la protección de hogares vulnerables mediante prórroga de suspensión de desahucios, y consolidación de la validez de pactos de repercusión de IBI y tasa de basuras al arrendatario sin exigencia de cuantía anual en el contrato.
- Fuentes normativas y jurisprudencia afectada
Las resoluciones analizadas proyectan sus efectos sobre:
- Propiedad horizontal : LPH arts. 3, 5, 10, 17, 21, régimen de elementos comunes y privativos, conservación, acuerdos y legitimación pasiva.
- Derecho civil común : CC arts. 348 y ss. (dominio), 1930 y ss. (prescripción adquisitiva), 1910 (responsabilidad por daños), y LH arts. 10, 20, 35 y 38 (legitimación registral, tracto sucesivo, fe pública registral).
En materia de arrendamientos y vivienda:
- Arrendamientos urbanos : LAU art. 20.1, sobre repercusión de gastos y tributos al arrendatario, diferenciando gastos generales no individualizados y tributos individualizados.
- Vivienda y vulnerabilidad : RDL 16/2025, de 24 de diciembre de 2025, que modifica y prorroga medidas ya previstas, entre otras, en el RDL 11/2020 y en la Ley 12/2023, de derecho a la vivienda, respecto a suspensión de desahucios y mecanismos de compensación a arrendadores.
La jurisprudencia que se consolida o matiza procede esencialmente del Tribunal Supremo (sentencias de 17‑11‑2025 sobre usucapión de terraza y repercusión de IBI/basuras, y de 1‑12‑2025 sobre punto de recarga), así como de Audiencias Provinciales (Navarra y Cantabria) en materia de responsabilidad comunitaria, nulidad de acuerdos y legitimación pasiva en reclamaciones de cuotas.
- Elementos comunes, usucapión y responsabilidad comunitaria
2.1. Usucapión de terrazas en PH
- Se distingue de forma reforzada entre elementos comunes por naturaleza (cubierta, estructura, cimentación, etc.), no susceptibles de desafectación ni de usucapión, y elementos comunes por destino (determinados espacios de terraza, patios, etc.), que sí pueden ser desafectados y llegar a ser privativos por prescripción adquisitiva.
- declara que una porción de terraza situada en la cubierta, configurada registralmente como anejo de una vivienda, puede adquirirse en dominio privativo por usucapión ordinaria y extraordinaria si concurren posesión pública, pacífica, ininterrumpida, con justo título y buena fe, destacando el valor del título registral de 1974 como justo título y la presunción de posesión legitimada ex LH art. 35.
- En conflictos sobre terrazas y cubiertas debe precisarse si el espacio en cuestión es elemento común por naturaleza o por destino y si existe configuración registral como anejo privativo, pues ello abre o cierra la vía de la usucapión.
- La comunidad que pretende discutir el carácter privativo de una terraza de uso exclusivo prolongado tendrá que combatir la apariencia registral y la presunción de posesión con justo título, lo que soporta la posición procesal de la comunidad.
2.2. Uso no autorizado de elementos comunes y responsabilidad solidaria
- La AP Navarra (10‑10‑2025) declara la responsabilidad solidaria de la comunidad por daños derivados de una obra no consentida en un patio de luces, elemento común, al apreciar falta de diligencia en impedir o reparar la obra pese a conocerla.
- La fundamentación descansa en LPH art. 10 (deber de conservación) y CC art. 1910, y en la doctrina según la cual el uso privativo no autorizado de un elemento común no exime a la comunidad de su responsabilidad frente a terceros, sin perjuicio de la acción de regreso contra el propietario infractor.
Consecuencias :
- La comunidad refuerza su posición de sujeto responsable frente a terceros por daños originados en elementos comunes, incluso cuando la causa inmediata sea una obra unilateral no autorizada; Para ello exige una política activa de control, requerimientos y, en su caso, acciones de cesación.
- Para la defensa de la comunidad será esencial acreditar actuaciones diligentes (requerimientos, acuerdos de junta, reclamaciones) a fin de modular o excluir la responsabilidad.
- Puntos de recarga, eficiencia energética y régimen de acuerdos
3.1. Instalación de puntos de recarga en garajes
- El TS (12‑1‑2025) interpreta el art. 17.5 en el sentido de que la instalación de un punto de recarga de vehículo eléctrico en una plaza de garaje privativa solo exige comunicación previa al presidente/administrador, incluso cuando dicha instalación afecte tangencialmente a elementos comunes (canalizaciones, conducciones, etc.), siempre que no genere un perjuicio innecesario o desproporcionado.
- La resolución sigue un criterio teleológico vinculado a los objetivos de eficiencia energética y sostenibilidad, entendiendo que la afectación mínima de elementos comunes es inherente a la instalación y no puede utilizarse como pretexto para bloquearla mediante la exigencia de acuerdo comunitario.
Consecuencias :
- El margen de la junta para oponerse a estas instalaciones se estrecha de forma considerable, quedando limitado a supuestos de perjuicio objetivo, innecesario o desproporcionado (p. ej. afectación grave a seguridad, estabilidad o funcionalidad del inmueble).
- El administrador debe protocolizar un modelo de comunicación previa y supervisar que la ejecución de la obra se ajusta a normas técnicas y de seguridad, pero no puede condicionar su viabilidad a un acuerdo de autorización salvo que concurran motivos cualificados.
- Convocatoria de juntas, subcomunidades y nulidad de acuerdos
4.1. Convocatoria defectuosa y subcomunidades de hecho
- La AP Navarra (4‑11‑2025) declara la nulidad de una junta y sus acuerdos al haber convocado exclusivamente a una parte de los propietarios, en un edificio que, conforme al título constitutivo, integra una única comunidad, pese a que de hecho funcionaba venía como si fueran dos comunidades independientes.
- Se reitera que la existencia de subcomunidades exige previsión expresa en el título constitutivo y, en su caso, adecuada constancia registral; la división de hecho de la comunidad carece de eficacia frente a la LPH y no legitima convocatorias parciales ni reparto irregular de cuotas.
Consecuencias :
- Cualquier práctica comunitaria de “dos comunidades de facto” sobre un único título constitutivo genera un riesgo elevado de nulidad de juntas, acuerdos y reclamaciones de cuotas, por vulneración de las reglas de convocatoria y reparto de cuotas.
- Para sanear la situación se impone, o bien la modificación formal del título constitutivo con unanimidad y acceso al Registro, o bien el retorno a un régimen de comunidad única con convocatorias y quórums sobre el conjunto de propietarios.
- Reclamación de deudas comunitarias y legitimación pasiva
5.1. Titular registral y deudor real
- La AP Cantabria (13‑10‑2025) aclara que el titular registral del inmueble está legitimado pasivamente para soportar la ejecución real sobre la finca por deudas comunitarias, aunque el deudor material sea distinto (por ejemplo, heredero u ocupante), pero no responde personalmente de la deuda si no es el obligado real.
- Se consolida así la doctrina según la cual la demanda debe dirigirse también contra el titular registral para garantizar la efectividad de la ejecución y el principio de tracto sucesivo, de conformidad con LH arts. 10, 20 y 38 y LPH art. 21.2.
Consecuencias :
- En la práctica forense, las comunidades deberán integrar en el polo pasivo al titular registral cuando pretendan trabar embargo sobre la finca, incluso si el deudor material es otro, evitando así nulidades o inejecutabilidad por defecto de legitimación.
- Para el administrador, ello implica revisar sistemáticamente la información registral antes de promover monitorios o ejecutivos, y coordinar la identificación del deudor real y del titular registral, diferenciando responsabilidad personal y responsabilidad real.
- Medidas de vivienda y suspensión de desahucios
6.1. Prórroga de medidas de vulnerabilidad (RDL 16/2025)
- El RDL 16/2025, de 24 de diciembre de 2025, prorroga hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos en viviendas cuando concurren situaciones de vulnerabilidad, en línea con el esquema de protección establecido en el RDL 11/2020 y en la Ley 12/2023 de derecho a la vivienda.
- Se mantienen los requisitos materiales y procesales ya conocidos (acreditación de vulnerabilidad, intervención de servicios sociales, posibilidad de compensación económica a arrendadores) y se amplía el plazo para solicitar dichas compensaciones, reforzando la protección habitacional.
Consecuencias :
- Las comunidades y propietarios arrendadores deben contar con una duración más extendida de la suspensión, lo que incide en la gestión de morosidad y en la planificación financiera de la comunidad, especialmente en fincas con varios arrendamientos en situación vulnerable.
- Los letrados deberán valorar, en cada procedimiento, la concurrencia de supuestos de suspensión y la vía para compensaciones articulares, así como la coordinación con servicios sociales y Administraciones competentes.
- Arrendamientos y repercusión de tributos (IBI y tasa de basuras)
7.1. Validez del pacto de repercusión
- El TS (17‑11‑2025) confirma la plena validez de la cláusula contractual que impone al arrendatario el pago del IBI y la tasa de basuras de la vivienda arrendada, sin necesidad de que el contrato determine la importación anual concreta de dichos tributos.
- Se interpreta la LAU art. 20.1 en el sentido de que la exigencia de determinación del importe anual solo rige para “gastos generales” no individualizados (p. ej. gastos de comunidad repercutidos según cuota o superficie), mientras que el IBI y la tasa de basuras, al estar individualizados para la finca, pueden repercutirse sin fijar en el contrato su importación numérica a la fecha de firma.
Consecuencias :
- En la redacción de contratos de arrendamiento, basta con una cláusula clara de repercusión del IBI y tasa de basuras al arrendatario, sin detalle de cuantías, lo que simplifica la práctica contractual y reduce el riesgo de impugnación de dichas cláusulas.
- En la defensa de arrendadores, esta doctrina ofrece un respaldo sólido para reclamar judicialmente estas cantidades como parte de la obligación contractual, incluso cuando la cantidad no estuviera predeterminada en el contrato.