En una extinción de condominio “clásica” en Madrid capital en la que uno de los tres hermanos se adjudica la vivienda entera y compensa en metálico a los otros dos, la operación tiene, como regla general, tres planos fiscales: ITP‑AJD (modalidad AJD), IRPF y plusvalía municipal, con importantes matices según haya o no “exceso de adjudicación” y según proceda o no de herencia.
- ITP‑AJD (Comunidad de Madrid)
- Naturaleza del negocio
- Si se trata de una extinción de condominio “pura” sobre un único inmueble indivisible, sin que queden más bienes en común entre los copropietarios, la doctrina de la DGT y la jurisprudencia consideran que no hay transmisión sujeta a TPO, sino una disolución de comunidad sujeta a AJD (documentos notariales).
- El sujeto pasivo de AJD es el hermano adjudicatario único, al que se le atribuye la totalidad del inmueble.
- Base imponible y tipo
- La base imponible en una extinción total de condominio es, en la práctica administrativa y doctrinal más asentada, el valor total del inmueble, siempre que la adjudicación respete las cuotas teóricas y la compensación en metálico sea por el valor real de las partes de los demás.
- En la Comunidad de Madrid, el tipo general de AJD para escrituras de extinción de condominio sobre viviendas se sitúa actualmente en torno al 0,75% (salvo supuestos especiales de VPO, etc., donde pueden aplicarse tipos reducidos).
- Liquidación práctica
- El adjudicatario debe presentar el modelo 600 (ITP‑AJD) ante la Comunidad de Madrid, marcando la modalidad “Actos Jurídicos Documentados – Documentos notariales” y consignando como concepto “extinción de condominio”.
- Plazo ordinario: 30 días hábiles desde la firma de la escritura notarial.
- Se adjunta copia simple de la escritura, justificante de valor (normalmente el valor de referencia catastral o, en su defecto, tasación/valor declarado) y, en su caso, autoliquidación complementaria si ya se hubiera tributado antes por otros conceptos.
- IRPF de los hermanos salientes
- Regla general
- El Tribunal Supremo y la DGT han establecido que la extinción de condominio no genera de por sí alteración patrimonial si la adjudicación y la compensación se hacen a valores que no actualizan el valor de adquisición (por ejemplo, extinción sobre bienes procedentes de herencia con adjudicación proporcional al valor declarado entonces).
- Sin embargo, cuando se actualiza el valor del inmueble (por ejemplo, se adquirió por 150.000 € y ahora se toma un valor de 300.000 €) y el hermano saliente recibe una compensación dineraria calculada sobre ese nuevo valor, para él existe una ganancia patrimonial sujeta a IRPF por la diferencia entre el valor de transmisión (la compensación) y el valor de adquisición de su cuota.
- Quién declara y cómo
- Cada hermano que sale de la comunidad debe declarar en su IRPF, en la base del ahorro, la posible ganancia patrimonial derivada de la compensación recibida, si hay actualización de valores y resultado positivo.
- Se declara en el ejercicio en que se firma la extinción (año de la escritura) dentro del apartado de “Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones” (Modelo 100).
- Si la extinción proviene de inmueble heredado y el valor de referencia/valor declarado en el ISD coincide con el ahora utilizado, es frecuente que no exista ganancia o ésta sea muy reducida; pero si se usa un valor actual superior, la ganancia puede ser relevante.
- Plusvalía municipal (IIVTNU) en Madrid
https://agenciatributaria.madrid.es/portales/contribuyente/es/Tramites/Plusvalia-Autoliquidacion/?vgnextoid=6258ef82e1bed010VgnVCM1000000b205a0aRCRD&vgnextchannel=97d608f9be116810VgnVCM1000001d4a900aRCRD
- Regla general en extinción pura
- La extinción de condominio, en cuanto mera especificación de derechos, se considera tradicionalmente no sujeta a IIVTNU (plusvalía municipal) si no hay transmisión propiamente dicha sino reorganización de cuotas, de forma que el Ayuntamiento de Madrid no debería exigir el impuesto en una extinción “pura” sin excesos evitables.
- Esta línea ha sido reafirmada por doctrina reciente que indica que solo hay plusvalía cuando hay una transmisión patrimonial propiamente dicha, no en la mera disolución de comunidad.
- Riesgo de calificación como compraventa parcial
- Si se apreciara un exceso de adjudicación “evitable” (por ejemplo, porque hay varios bienes y no se extingue el proindiviso de todos, o porque el exceso no se justifica en indivisibilidad), la Administración puede recalificar la operación como compraventa respecto del exceso y exigir IIVTNU por la parte correspondiente, además de TPO.
- En la práctica, si solo existe una vivienda indivisible en proindiviso entre los tres hermanos y se adjudica íntegra a uno compensando en metálico a los otros dos, y no quedan más bienes comunes, la operación se encuadra en la extinción de condominio no sujeta a plusvalía municipal.
- Trámites con el Ayuntamiento
- Aunque no haya sujeción, en la práctica algunos ayuntamientos exigen presentar declaración de no sujeción/exención (modelo propio de plusvalía municipal de Madrid) o al menos comunicar la operación para dejar constancia de la fecha a efectos de futuras transmisiones.
- Se presenta ante la Agencia Tributaria Madrid (plusvalía) en el plazo de 30 días hábiles desde la escritura, marcando no sujeción por extinción de condominio y aportando copia de la escritura.
- Calculo de la plusvalía: https://servayto.madrid.es/IVTNU_WBAUTLIQ/calculadora.htm
- Exenciones, cautelas y redacción notarial
- Exención de TPO
- Precisar en la escritura que se trata de extinción de condominio total sobre un bien indivisible, sin bienes residuales en proindiviso, con compensación en metálico por el valor correspondiente a las cuotas de los demás, refuerza la aplicación de AJD (no TPO) y la no sujeción a plusvalía.
- Evitar excesos de adjudicación “evitables”
- Si hubiera más bienes comunes (por ejemplo, otra vivienda o local), es importante o bien extinguir todos los condominios en la misma operación o justificar muy cuidadosamente la razón por la que no se hace, para evitar que se califique como permuta o compraventa encubierta.
- Documentación
- Escritura pública de extinción de condominio con:
- Descripción del inmueble y cuotas iniciales de los tres hermanos.
- Valoración del inmueble (valor de referencia, tasación o valor declarado).
- Adjudicación íntegra al hermano adquirente y compensaciones a los otros dos, haciendo constar que con ello quedan totalmente pagados de sus derechos y se extingue la comunidad.
- Liquidación:
- Modelo 600 (AJD) ante la Comunidad de Madrid, sujeto pasivo el adjudicatario.
- Comunicación/declaración de plusvalía municipal en Madrid (modelo del Ayuntamiento) alegando no sujeción por extinción de condominio.
- Posterior declaración de IRPF de los hermanos salientes si existe ganancia patrimonial.
- Escritura pública de extinción de condominio con:
Si concretas: valor declarado de adquisición (herencia o compraventa), valor que se piensa usar ahora, y si hay más inmuebles en proindiviso entre los tres, se puede afinar con un esquema exacto de tributación y una propuesta de redacción de cláusulas notariales para minimizar riesgos de calificación como compraventa.
EXTINCIÓN DE CONDOMINIO EN MADRID CAPITAL
Guía completa de trámites, portales y direcciones
📋 RESUMEN EJECUTIVO
La extinción de condominio en Madrid capital implica tres trámites tributarios paralelos, ante tres administraciones distintas, todos con plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura notarial. Cada uno tiene su propio portal online, modelo y requisitos.
1️⃣ ITP-AJD (ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS)
Autoridad: Comunidad de Madrid
Concepto
El hermano adjudicatario la vivienda entera debe liquidar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) por la escritura notarial de extinción de condominio.
Base imponible y tipo aplicable
Base: Valor total del inmueble (valor catastral, tasación o valor declarado)
Tipo en Madrid: 0,75% (aplicable a extinción de condominio sobre viviendas)
Sujeto pasivo: El hermano que se adjudica el inmueble
Modelo y presentación
Formulario: Modelo 600 (Autoliquidación ITP-AJD)
Plazo: 30 días hábiles desde la firma de la escritura
Presentación: Telemática (recomendado) o presencial
🌐 PORTAL ONLINE – COMUNIDAD DE MADRID
URL oficial:
https://www.comunidad.madrid/servicios/atencion-contribuyente/transmisiones-patrimoniales-onerosas
Acceso a Oficina Virtual Tributaria (presentación modelo 600):
https://www.comunidad.madrid/servicios/atencion-contribuyente/oficina-virtual-tributaria
Requisitos de identificación para tramitar online
Certificado Digital (DNI electrónico, certificado FNMT, etc.)
IDentifica (clave de acceso del notario/gestor)
Cualquier medio de firma electrónica reconocida
Pasos para presentar online
Acceder a Oficina Virtual Tributaria con certificado digital
Seleccionar «Transmisiones Patrimoniales» → «Actos Jurídicos Documentados»
Cumplimentar Modelo 600 con:
Datos del adjudicatario (sujeto pasivo)
Datos de los copropietarios originales (transmitentes)
Valor total del inmueble y referencia catastral
Motivo: «Extinción de condominio»
Base liquidable y cuota a ingresar
Generar código de barras
Realizar pago online (transferencia o tarjeta)
Descargar justificante de presentación
Cálculo del importe aproximado
Para una vivienda valorada en 300.000 €:
Base imponible: 300.000 €
Tipo 0,75%: 2.250 € aprox.
📍 OFICINAS PRESENCIALES – COMUNIDAD DE MADRID
Si prefieres presentar presencialmente o necesitas asesoramiento, hay Delegaciones Territoriales de Hacienda en toda Madrid:
Delegación Provincial de Hacienda (Madrid capital)
Dirección postal:
📮 Dirección General de Tributos
Comunidad de Madrid
Calle Génova, 24 – 28004 Madrid
Teléfono:
☎️ 012 (línea de atención ciudadana Comunidad de Madrid)
☎️ +34 91 206 0000 (información general)
Cita previa (recomendado):
🔗 https://www.comunidad.madrid/servicios/atencion-contribuyente/cita-previa
Horario de atención
Lunes a viernes: 08:30–14:00 h
Cierre: Sábados, domingos y festivos de Madrid
📄 Documentación a aportar (presencial u online)
Copia simple de la escritura pública de extinción de condominio firmada ante notario
Justificante de valor:
Valor catastral del inmueble (consulta en web Catastro Madrid)
O tasación inmobiliaria reciente
O valor declarado en la operación
DNI/NIF del adjudicatario
Referencia catastral de la vivienda
2️⃣ IRPF – GANANCIAS PATRIMONIALES
Autoridad: Agencia Tributaria Estatal (AEAT)
Concepto
Si los hermanos salientes reciben una compensación dineraria superior al valor de adquisición de sus cuotas, generan una ganancia patrimonial sujeta a IRPF.
Quién declara y cuándo
Sujeto: Cada hermano que abandona la comunidad (los dos que venden su parte)
Plazo: Declaración de IRPF del ejercicio en que se firma la escritura
Declaración: Modelo 100 (Renta IRPF), apartado «Ganancias y pérdidas patrimoniales»
Cálculo de la ganancia patrimonial
Ganancia = Valor de transmisión (compensación recibida) − Valor de adquisición
Ejemplo: Si un hermano compró su 1/3 por 50.000 € hace 20 años, y ahora le dan 100.000 € en compensación:
Ganancia patrimonial: 100.000 − 50.000 = 50.000 € de ganancia
Tributación: 21% (tipo general) = 10.500 € en IRPF
Si la ganancia procede de herencia y se mantiene valor de referencia, generalmente NO hay ganancia
🌐 PORTAL ONLINE – AEAT
Renta Web 2025 (para declaración IRPF):
🔗 https://www.agenciatributaria.gob.es/AEAT.internet/inicio/Inicio.shtml
Acceso y presentación
Entrar en AEAT Inicio con certificado digital o Cl@ve PIN
Seleccionar «Mis declaraciones» → «Renta 2025» (para operaciones de 2025)
Apartado «Ganancias y pérdidas patrimoniales» → «Inmuebles»
Introducir datos de la extinción:
Fecha de adquisición original
Valor de adquisición (según escritura/herencia)
Fecha de transmisión (fecha de la extinción)
Valor de transmisión (compensación recibida)
Calcular ganancia o pérdida
Video tutorial oficial AEAT
La AEAT ha publicado un tutorial específico para declarar extinción de condominio:
🔗 https://www.youtube.com/watch?v=r8AwerfxExA
📍 OFICINAS PRESENCIALES – AEAT (MADRID)
Agencia Tributaria – Delegación Provincial de Madrid
Dirección postal:
📮 Agencia Tributaria – Delegación Provincial de Madrid
Avenida Manoteras, 34 – 28050 Madrid
Teléfono:
☎️ +34 91 769 2200 (información general)
☎️ +34 91 768 1010 (atención ciudadana Madrid)
☎️ 1200 (línea AEAT desde fijo español)
Cita previa (muy recomendado):
🔗 https://www.agenciatributaria.gob.es/AEAT.internet/Inicio/inicio.shtml → «Cita previa»
Horario de atención
Lunes a viernes: 09:00–14:00 h
Cierre: Sábados, domingos y festivos
📄 Documentación para presentar IRPF por extinción
Copia de la escritura pública de extinción de condominio
Documentación de adquisición original (escritura de compra o herencia, ISD si fue heredada)
Comprobante de compensación (resguardo bancario, transferencia)
DNI/NIF del declarante
3️⃣ PLUSVALÍA MUNICIPAL (IIVTNU)
Autoridad: Ayuntamiento de Madrid
Concepto
La extinción de condominio pura (sin excesos evitables) NO está sujeta a plusvalía municipal, pero es muy recomendable comunicar o declarar la no sujeción para evitar sanciones futuras.
Situación general en Madrid
No sujeción: Si se extingue la totalidad del proindiviso sobre un bien indivisible
Sujeción a riesgo: Si la Administración interpreta que hay exceso de adjudicación «evitable» o múltiples bienes (puede recalificarse como compraventa)
🌐 PORTAL ONLINE – AYUNTAMIENTO DE MADRID
Portal del Contribuyente – Plusvalía:
🔗 https://www.madrid.es/go/AutoliquidacionPlusvalia
Declaración de no sujeción (recomendado)
Acceder al portal con firma electrónica (certificado digital, Cl@ve, etc.)
Seleccionar «Tramitar en línea» → «Plusvalía»
Opción: «Declaración de no sujeción» o «Comunicación de extinción de condominio»
Adjuntar copia de escritura de extinción
Justificar motivo: «Extinción total de condominio sin bienes residuales en proindiviso»
Generar justificante de presentación
Calculadora de plusvalía (informativa):
🔗 https://agenciatributaria.madrid.es/portales/contribuyente/es/Tramites/Plusvalia-Declaracion/
📍 OFICINAS PRESENCIALES – AYUNTAMIENTO DE MADRID
Oficinas de Atención Integral al Contribuyente
El Ayuntamiento de Madrid tiene varias oficinas territoriales. Las principales son:
Oficina Central (Edificio Reina Margarita):
📮 Plaza de la Cebada, s/n – 28005 Madrid (Barrio de La Latina)
☎️ 010 (línea de atención ciudadanía Ayuntamiento Madrid)
☎️ +34 91 588 1000 (información general)
Cita previa (obligatoria):
🔗 https://www.madrid.es/go/ConcertarCita
Horario de atención
Lunes a viernes: 08:30–13:30 h
Cierre: Sábados, domingos y festivos
📄 Documentación a aportar
Copia de la escritura notarial de extinción de condominio
Referencia catastral del inmueble
Justificante de no sujeción:
Explicación de que se trata de extinción total sin bienes residuales
Confirmación de que se adjudica la totalidad
DNI/NIF del adjudicatario
⏰ CRONOGRAMA DE TRÁMITES
| Evento | Plazo | Autoridad | Qué hacer |
| Firma escritura | 0 | Notaría | Escritura pública notarial con detalles precisos de extinción |
| ITP-AJD (Modelo 600) | 30 d. hábiles | Comunidad Madrid | Presentar online Oficina Virtual Tributaria |
| Plusvalía (comunicación) | 30 d. hábiles | Ayuntamiento Madrid | Declarar no sujeción en portal del contribuyente |
| IRPF (Renta) | 30/6 del año siguiente | AEAT | Incluir en Modelo 100 del ejercicio correspondiente |
| Inscripción en Registro | Post-pago | Registrador Propiedad | Una vez pagados ITP-AJD, registrar propiedad única |
🔑 CLAVES PARA MINIMIZAR RIESGO TRIBUTARIO
En la redacción de la escritura notarial
- Precisar expresamente: «Extinción total de condominio del inmueble»
- No dejar bienes residuales en proindiviso (si hay otro inmueble, extinguir también)
- Detallar compensación con claridad: quién recibe qué, en qué cantidad
- Certificación notarial de que con ello «queda totalmente liquidada la comunidad»
- Cita normativa: Referencia al Art. 206 del Código Civil (extinción de proindiviso)
En la presentación tributaria
- ITP-AJD: Marcar expresamente casilla de AJD (no TPO) y justificar extinción de condominio
- Plusvalía: Comunicar de oficio no sujeción, adjuntando escritura
- IRPF: Cada hermano saliente debe verificar si hay ganancia patrimonial (ojo con actualizaciones de valores)
📞 CONTACTOS RESUMIDOS
| Entidad | Teléfono | Portal | |
| Comunidad Madrid – Hacienda | 012 o 91 206 0000 | https://www.comunidad.madrid | — |
| Oficina Virtual Tributaria (ITP-AJD) | — | https://www.comunidad.madrid/servicios/atencion-contribuyente/oficina-virtual-tributaria | — |
| AEAT (Nacional) | 1200 o 91 768 1010 | https://www.agenciatributaria.gob.es | — |
| Ayuntamiento Madrid (Plusvalía) | 010 o 91 588 1000 | https://www.madrid.es/go/AutoliquidacionPlusvalia | — |
| Ayuntamiento Madrid (Cita previa) | — |
✅ CHECKLIST FINAL
Antes de firmar la escritura:
- Valor del inmueble claramente establecido (referencia catastral, tasación o declarado)
- Cálculo de compensaciones precisas para los tres hermanos
- Confirmación de que no hay más bienes en proindiviso en su caso
- Asesoramiento notarial sobre redacción pro-extinción (no TPO)
Tras firmar (en los 30 días hábiles):
- Pagar ITP-AJD: Modelo 600 ante Comunidad Madrid (~0,75%)
- Comunicar no sujeción a plusvalía: Portal Ayuntamiento Madrid
- Declarar IRPF (si hermanos salientes tienen ganancia): Modelo 100 (ejercicio siguiente)
- Registrar propiedad: Una vez pagado ITP-AJD, inscribir en Registro Propiedad
📚 REFERENCIAS NORMATIVAS
- Art. 206 Código Civil: Extinción de proindiviso
- Ley 10/1985 de ITP y AJD: Base normativa
- Ordenanza Fiscal Ayuntamiento Madrid: IIVTNU (plusvalía)
- Art. 33.2 LIR: Ganancias patrimoniales en IRPF
- DGT Resolución Vinculante V1599-22 (01-07-2022): Criterios extinción de condominio