Muchos matrimonios tienen invertidos sus ahorros en una vivienda para alquilar, y no son pocos los casos en que dejan de recibir las rentas por impago del inquilino, que después de un tiempo abandona la vivienda sin decirle nada a los arrendadores. Sobre como se regulan estos casos, y que puede hacer legalmente el arrendador, trata esta entrada.
Una vez interpuesta la demanda de desahucio por falta de pago de la renta, el Letrado de la Administración de Justicia dicta una resolución que se llama Decreto en el que requiere al demandado para que en el plazo de diez días desaloje la vivienda o local, pague al actor, enerve la acción, o en otro caso formule oposición alegando las causas por las que no debe la cantidad reclamada. En dicho requerimiento también señalará para el caso de que el inquilino se oponga al desahucio, la fecha del juicio, y también la fecha del lanzamiento para el supuesto de que no se oponga, advirtiéndole que de no hacer ninguna de estas actuaciones se procederá a desalojarlo el día previamente señalado.
A los efectos de donde se efectuará este requerimiento, el artículo 155.3 de la LEC en relación con el último párrafo del artículo 164 de la LEC señala que el Juzgado debería haber requerido al arrendatario en el domicilio expreso que se haya hecho constar en el contrato de arrendamiento como lugar para recibir notificaciones o requerimientos, y en defecto de lo anterior, en la finca arrendada, y si las anteriores hubiesen sido negativas, las comunicaciones se realizarán en el tablón de anuncios del Juzgado.
La falta de oposición por el inquilino dentro de los diez días siguientes de recibir el Decreto determinará directamente el lanzamiento.
Por tanto si el inquilino no es hallado en el domicilio expreso para notificaciones o en la finca arrendada, se procederá, sin más trámites, a fijar la citación o requerimiento en el tablón de anuncios del juzgado.
En el último párrafo del artículo 164 de la LEC se dispone:
“En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial.”
En estos casos, no habiendo comparecido el demandado, se declara finalizado el juicio de desahucio, sin necesidad de celebrar juicio alguno – art. 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, manteniéndose la fecha de lanzamiento, y llegado el día, aunque no se haya enterado, se procederá a su lanzamiento en la fecha fijada, imponiendo las costas al demandado.
El lanzamiento es el acto procesal por el que se le entrega la posesión de la vivienda al arrendador por la comisión judicial al que acude también el Procurador, un cerrajero y la policía en caso de que pudiera haber problemas de orden público. El cerrajero pone una cerradura nueva y entrega las llaves al arrendador, y se levanta acta de como está la vivienda si así lo quiere este. Los bienes del arrendatario que no se los hubiera llevado se entenderán como abandonados y se los podrá quedar el arrendador, lo que es un motivo de mantener la entrega judicial de la posesión.
Hay que tener en cuenta a tal efecto que el artículo 703 de la LEC regula la entrega de bienes inmuebles: 1. […] Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que no sean objeto del título, el tribunal requerirá al ejecutado para que las retire dentro del plazo que señale. Si no las retirare, se considerarán bienes abandonados a todos los efectos. 2. […] 3. De hacerse constar en el lanzamiento la existencia de desperfectos en el inmueble originados por el ejecutado o los ocupantes, se podrá acordar la retención y constitución en depósito de bienes suficientes del posible responsable, para responder de los daños y perjuicios causados, que se liquidarán, en su caso y a petición del ejecutante, de conformidad con lo previsto en los artículos 712 y siguientes.
Por tanto, la notificación del lanzamiento se realiza en el Decreto de admisión de la demanda, donde además se establece fecha de juicio, y en último caso se notifica por edictos, y sólo si el inquilino devuelve las llaves voluntariamente, no tendrá que realizarse el lanzamiento o desahucio (salvo que lo pida el demandante expresamente).
La devolución de las llaves hay que documentarla o sino pueden entregarse en el Juzgado o depositándolas a disposición del arrendador en una Notaría.
Porque cuando se firma un contrato de alquiler, el propietario pierde la posesión de la vivienda a favor del inquilino, y sólo la puede recuperar de dos maneras: o mediante un documento de resolución de contrato con entrega de la posesión, o con una resolución judicial, que puede acabar con un acta de lanzamiento.
¿Qué pasa si el inquilino se va sin entregar las llaves durante un procedimiento judicial de desahucio?
También sucede muchas veces que, en el marco de un procedimiento judicial de desahucio por impago de rentas, el inquilino abandona la vivienda sin dejar rastro. En esos casos es muy tentador decidir entrar en la vivienda, una vez se ha comprobado que el arrendatario ya se ha ido. No obstante, conviene recordar que aunque es posible que no pase nada, no es nada recomendable. La posesión la sigue ostentando el inquilino hasta que no realice la entrega en un documento junto con las llaves.
En el caso de que el arrendatario haya abandonado la vivienda en el curso de un procedimiento judicial, se puede hacer dos cosas: esperar a la fecha de lanzamiento o solicitar permiso del juez para tomar posesión del inmueble.
Pero sólo te pueden devolver la posesión el inquilino o el juez.
Hasta entonces hay que tener en cuenta también para estos procedimientos que en el BOE núm. 334, de 23/12/2020, se publicó el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, que modifica el artículo 1 del referido Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-1, introduciendo la posibilidad de que la persona arrendataria de una vivienda habitual inste un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento por encontrarse en una situación de vulnerabilidad social y económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
En el BOE, el 20 de enero de 2021 se hace público elReal Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.La disposición final primera procede a modificar el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Así, se modifica el artículo 1bis introducido en elReal Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre , de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, con objeto de dar cobertura a las situaciones en las que los procedimientos de desahucio y lanzamiento afecten a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, incluso en las causas penales en las que el lanzamiento afecte a personas que carezcan de título para habitar una vivienda.
Conforme a la Disposición Transitoria 1ª del Real Decreto-ley 37/2020, las modificaciones introducidas en el artículo 1 del Real Decreto-ley, afectarán a los procedimientos de desahucio que puedan iniciarse desde la entrada en vigor del mismo, así como a aquellos procedimientos que se encuentren en curso en los órganos judiciales, salvo los ya suspendidos y reanudados por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por quedar acreditada la vulnerabilidad económica del arrendador.