Son muchas las familias que tienen que alquilar una habitación para complementar su economía familiar. Sin embargo, hay una gran inseguridad jurídica sobre el alcance del contrato que puedan concertar con un ajeno a la unidad familiar.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 2 considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
El artículo 3 de la LAU considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda el que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto al de la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y en especial tiene esta consideración los contratos de temporada.
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda que se publicó en el Boletín Oficial del Estado de 25 de mayo no modifica la regulación del arrendamiento para uso distinto del de vivienda salvo a través de la disposición final quinta en lo que pueda afectar a la regulación en la Ley de Enjuiciamiento Civil del desahucio, lo que no es poco en cuanto al riesgo de los llamados «alquiocupas» en algunos casos.
La referida Disposición adicional quinta ordena que para la regulación de los contratos para uso distinto del de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y, en particular, de los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda, se constituirá en seis meses un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa.
En cuanto al contrato de arrendamiento de vivienda por habitaciones o de una habitación no existe una jurisprudencia y/o doctrina armonizada respecto a cuál es el régimen jurídico que regula esta clase de arrendamiento.
Aunque el procedimiento de desahucio va a ser el mismo, la diferencia entre aplicar una u otra es importante, ya que el art. 4 LAU somete de «forma imperativa» a los arrendamientos a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V, rigiéndose los de vivienda por el Título II, y en su defecto a la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Dentro del Título II, el art. 6 establece que “serán nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de dicho Título, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice”.
El contrato de alquiler de habitación es un acuerdo mediante el cual el propietario de un inmueble (o arrendatario con permiso del arrendador) cede a otra persona el uso y disfrute de una habitación ubicada al interior de una vivienda (casa o piso) y el derecho a utilizar de forma compartida (es decir, no en exclusiva) las zonas comunes de la vivienda (cocina, salón y cuarto de baño) por un tiempo determinado y a cambio del pago de una renta.
POSTURAS JURÍDICAS DISTINTAS SOBRE SU REGULACION
1ª.-Los que entienden que el alquiler de habitación debe regirse por lo estipulado únicamente en el Código Civil, y no por la LAU. Consideran que solo se cede en exclusiva una habitación, compartiendo el resto de dependencias, por lo que no puede encuadrarse dentro de la definición de «edificación habitable» del artículo 2.1 de la LAU.
SAP de Vizcaya, Civil sección 5 del 21 de julio de 2006 ( ROJ: SAP BI 1554/2006 – ECLI:ES:APBI:2006:1554 )
La sentencia recurrida desestimó la demanda interpuesta por la representación de la Institución Benéfica del Sagrado Corazón de Jesús al considerar el juzgador a quo el arrendamiento de una habitación de una vivienda, con derecho a utilización de cocina, baño y sala, previo pago de una cantidad mensual como contraprestación durante unos 25 años quedaba sometido al régimen de prórroga forzosa por aplicación de la vigente LAU y de la antigua de 1964, no siendo aplicable la normativa general del Código Civil.
Pues bien, dicha tesis, a la vista de las alegaciones de la parte apelante, no puede ser asumida por la Sala, toda vez que estableciéndose en el artículo 1 del Texto Refundido de la LAU de 1964 como arrendamiento de vivienda regulado en dicha ley, el de vivienda o inquilinato, en el sentido de «arrendamiento de edificación habitable cuyo destino primordial sea el de vivienda», y regulando la normativa tanto el arrendamiento de vivienda, como el de local de negocio, así como los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas, lo cierto es que en ninguna parte de dicha ley se contempla la situación que examinamos, esto es, arrendamiento de una habitación de una vivienda que disfruta su propietario, con derecho a uso de la sala, baño y cocina, debiendo señalarse que tampoco dicha situación se contempla cuando en los artículos 43 y siguientes de la LAU se regula el arrendamiento de viviendas amuebladas, estimando la Sala a estos efectos, en contra de lo sostenido en la resolución recurrida que la admisión y regulación por la LAU de la figura del subarriendo, total o parcial de la vivienda arrendada, no puede servir de criterio para admitir la sujeción a la LAU del particular arriendo que examinamos porque la figura del subarriendo parte de un supuesto fáctico radicalmente distinta al que es objeto de examen, porque presupone la existencia de una previa relación arrendaticia sobre la totalidad de la vivienda, en la que el arrendatario arrienda a su vez toda o una parte de la vivienda arrendada, mientras que aquí, el objeto de arriendo es una habitación, con atribución del derecho a usar del baño, sala y cocina, permaneciendo el resto de las habitaciones de la vivienda bajo el ámbito de uso y disfrute de su propietario, por lo que se trata de situaciones radicalmente distintas que no posibilitan una interpretación extensiva de los preceptos de la LAU, dado que ésta define claramente su ámbito de aplicación, por lo que no cabe entender comprendidos entra las relaciones jurídicas que regula la que nos ocupa, que por sus peculiares características específicas no permite cobijarla bajo ninguna de las categorías de relaciones arrendaticias que contempla, sin que tampoco en los artículos 1 a 5 de la LAU , en los que se delimita el ámbito de aplicación de la LAU de 1964 se establezca alguna fórmula genérica de equiparación de situaciones, ni como la que se examina ni otras, que posibiliten la aplicación de la LAU a la situación que se examina, todo lo cual conduce a estimar fundadamente que el arrendamiento parcial de vivienda queda fuera del ámbito de protección de la LAU y de los derechos a dicha protección inherente, como el de prórroga forzosa, cuando además lo cierto es que dada la minuciosidad con que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de las viviendas, seguramente, cesión, subrogación inter vivos y mortis causa, derechos de tanteo y retracto, si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, ciertamente algún artículo habría merecido el interés del legislador para regular estos extremos , dada la problemática que podría derivarse de situaciones tales como fallecimiento del inquilino de habitación con derecho a cocina y servicios, subrogación de terceros, obligaciones en cuanto a obras y reparaciones, etc… cuando solo una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento; todo lo cual conduce a estimar, por aplicación de los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil , que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil.
Y es como ha declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 10 de febrero de 1986 y 24 de febrero de 2000 «el carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos, habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil o la especial, representada por la LAU, debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad», doctrina ésta que ratifica y corrobora la tesis que se mantiene en esta resolución, por cuanto que el sustrato fáctico que se ha examinado no aparece contemplado en la ley ni el mismo es asimilable a otros que se regulan específicamente, y sin que tampoco se atisben razones de política de protección social en relación con el supuesto que nos ocupa que posibiliten una interpretación distinta.
Consecuencia obligada de las anteriores consideraciones es que no pudiendo reputarse aplicable la legislación especial arrendaticia urbana a la relación jurídica origen de esta litis, la cual debe entenderse sometida única y exclusivamente al Código Civil, es la estimación de la demanda y la consiguiente condena al demandado a desalojar la habitación arrendada que ocupa.
TERCERO.- De conformidad con lo establecido en los artículos 394,1 y 398,2 del Código Civil, se imponen las costas de la primera instancia a la parte demandada y no se hace especial imposición respecto de las de esta alzada.
VISTOS los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.
FALLAMOS
Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Institución Benéfica del Sagrado Corazón de Jesús, contra la sentencia dictada el día 8 de julio de 2005, por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de primera instancia nº 13 de Bilbao, en el Juicio Ordinario nº 355 de 2005 , del que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en su virtud y con estimación parcial de la demanda interpuesta contra D. Jose Ignacio , debemos declarar y declaramos que la ocupación por el demandado D. Jose Ignacio de una habitación en la vivienda piso NUM000 NUM001 de la CALLE000 nº NUM002 de Bilbao, constituye un arrendamiento regulado en el Código Civíl, excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración y al desalojo de la expresada habitación, con apercibimiento de lanzamiento caso de no hacerlo en el plazo legal. Todo ello con imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia y sin hacerse especial imposición respecto de las devengadas en esta alzada.
También sentencia 168/2019, de 28 de marzo, sección 9ª, de la Audiencia Provincial de Madrid y sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 13 de diciembre de 2006.
2ª.- Los que equiparan el alquiler de habitación con el alquiler de vivienda, aplicándoles la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) junto con todos los derechos y obligaciones inherentes a la Ley.
Pero aún en esta postura cabe diferenciar el alquiler de habitación del alquiler de vivienda completa en que, en un contrato de arrendamiento de vivienda completa por varios arrendatarios, esta vivienda es la morada de los coarrendaros, mientras que en el de arrendamiento de vivienda por habitaciones puede el arrendador ser un poseedor más en coposesión de los espacios y dependencias comunes, por lo que la morada de cada inquilino lo será el espacio arrendado con exclusividad de la vivienda.
También en que no existe una solidaridad entre todos los inquilinos de habitaciones por el pago de gastos comunes y responsabilidad en el mantenimiento de dichos espacios comunes, respecto de los cuales si hay que estar al contrato en primer lugar.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, de fecha 18 de enero 2008 considera que el contrato de alquiler de habitación tiene que regirse por lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, amparándose en el artículo 2.1 LAU ya que el arrendamiento de habitación está destinado a «satisfacer la necesidad permanente de vivienda».
Cosa distinta sería en aquellos casos en los que el alquiler de habitación sólo fuera para una temporada corta ya que en estos casos no se cumpliría con la necesidad de vivienda permanente.
También la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres, sección: 1, Recurso: 191/2022, de 23/03/2022: El contrato concertado entre los litigantes se denominaba de alquiler de piso amueblado y compartido que tenía por objeto una habitación y los espacios comunes de la vivienda, como cocina, salón y baños de la vivienda con una duración de un año pudiendo ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de tres años. Se interpreta por su contenido y denominación estar ante un contrato de arrendamiento de una vivienda amueblada y compartida que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos sin que el dato de que el resto de las habitaciones las ocupen otras personas, también arrendatarias, sea óbice a que estemos ante un contrato de arrendamiento sujeto a la LAU. Cuando se ejercita la acción de expiración del plazo, este computado el sistema de prorrogas, no ha expirado.
La SAP, de Barcelona, sección 13 del 13 de abril de 2023 ( ROJ: SAP B 4350/2023 – ECLI:ES:APB:2023:4350 ): La actora, propietaria de la vivienda, ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo contractual, contra el inquilino con el que concluyó verbalmente un contrato de arrendamiento de habitación con derecho a baño y cocina. El régimen jurídico del contrato se determinaría conforme a la redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente al tiempo de su celebración. Así resultaría aplicable el artículo 9 de la LAU en su redacción dada por Ley 4/2013 de 4 de junio (que entró en vigor el día 6 del mismo mes), conforme al cual si la duración convenida fuera inferior a tres años (en el caso de autos, no habiéndose pactado duración, ha de entenderse pactado por un año, conforme establece el apartado 2 del mismo precepto), llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo. Siendo así, en el caso de autos el contrato finalizaría a los tres años de su celebración, esto es, en agosto de 2016.
Por tanto, según este criterio, si una habitación cumple con los requisitos del artículo 2.1. LAU, entonces no habría ningún problema en que un contrato de alquiler de habitación sea considerado como contrato de arrendamiento de vivienda y, por tanto, estaría sometido a la LAU. De tal manera, a los arrendadores y arrendatarios se les aplicaría los mismos derechos y obligaciones que en un contrato de arrendamiento de vivienda.
3º.- En tercer lugar, los que equiparan el alquiler de habitación con el alquiler de «temporada» recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como «uso distinto del de vivienda».
Para encuadrar bien esta tercera postura debemos distinguir entre contratos de temporada, vacacionales y turísticos.
El contrato de temporada es también para un uso distinto a la vivienda habitual, está afecto a una necesidad distinta a la de vivienda habitual del arrendatario, por ejemplo, por estudios, trabajo, etc.
Hay que distinguirlo del vacacional, que también temporal pero más corto y precisamente para un periodo de descanso o de disfrute en las vacaciones del inquilino, y la diferencia de este del turístico es por la habitualidad con que cede la posesión temporal por precio el arrendador, es decir, cuando no se cede la posesión de la vivienda de manera habitual en tales periodos de uso corto temporal sería vacacional.
No obstante, la normativa de los contratos de arrendamiento por temporada, cuando son turísticos o vacacionales viene determinada por la regulación que efectúa la legislación de la Comunidad Autónoma donde se sitúa la vivienda.
En la Comunidad Autónoma de Andalucía una vivienda sería turística si se ofrece mediante precio el servicio de alojamiento, de forma habitual y con fines turísticos, esto es, cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística, y puede entenderse dicha comercialización cuando se oferta en portales como Idealista, Fotocasa, Booking, etc.
La normativa vigente que regula de alojamiento turístico en la comunidad autónoma de Andalucía es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de viviendas con fines turísticos. No tendría la consideración de vivienda con fin turístico cuando se cede sin contraprestación económica, o por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuario, o las viviendas situadas en medio rural que, en caso de que se destinen alojamiento turístico, se regulan por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de turismo en el medio rural y turismo activo, debiendo constituirse como casa rural o como vivienda turística de alojamiento rural.