La aplicación combinada de los artículos 1357.2 y 1354 del Código Civil determina que la vivienda familiar adquirida a plazos por uno de los cónyuges antes del matrimonio tiene una naturaleza jurídica mixta, formándose una comunidad ordinaria entre el patrimonio privativo del cónyuge adquirente y el patrimonio de la sociedad de gananciales, siendo la cuota de participación de cada uno directamente proporcional a las cantidades invertidas por cada masa patrimonial en la adquisición y amortización del préstamo.
- La Regla General: Carácter Privativo (Art. 1357, párrafo 1 CC)
El artículo 1357, en su primer párrafo, sienta la regla general para los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad: tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
- Efecto: En estos casos generales (bienes que no son vivienda familiar), el bien no cambia de naturaleza; simplemente nace un derecho de crédito a favor de la sociedad de gananciales por las cantidades invertidas (art. 1358 CC), pero la propiedad se mantiene exclusiva del cónyuge comprador.
- La Excepción Material: La Vivienda Familiar (Art. 1357, párrafo 2 CC)
El legislador introduce una excepción taxativa en el segundo párrafo del artículo 1357 CC:
«Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.”.
Esta norma desplaza la regla de la privatividad cuando el bien adquirido es el que constituye el asiento de la familia, remitiendo la solución jurídica al artículo 1354 del Código Civil. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha equiparado pacíficamente el pago de las cuotas de amortización de un préstamo hipotecario al concepto de «precio aplazado» a los efectos de este artículo (SSTS 210/1998, 785/1989, 465/2016 y la reciente 619/2024).
- La Solución: La Comunidad Pro Indiviso (Art. 1354 CC)
La remisión al artículo 1354 CC determina la naturaleza jurídica del bien. Este precepto establece:
«Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.».
Consecuencias jurídicas de la aplicación combinada:
- Naturaleza Mixta (Copropiedad): La vivienda no es ni totalmente privativa ni totalmente ganancial. Pertenece pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge (o cónyuges) que aportó capital privativo.
- Proporcionalidad en la Titularidad (Cuotas): La titularidad se distribuye en función de las aportaciones reales:
- La cuota privativa corresponderá al porcentaje del precio abonado antes de la vigencia de la sociedad de gananciales (normalmente la entrada y plazos previos a la boda) más cualquier pago hecho con dinero privativo vigente el régimen.
- La cuota ganancial corresponderá al porcentaje del precio (principal del préstamo) amortizado con fondos comunes durante la vigencia de la sociedad.
- Inexistencia de Derecho de Reembolso: A diferencia de la regla general, aquí no nace un derecho de crédito (reembolso) a favor de la sociedad, sino un derecho de propiedad (título) sobre el propio inmueble.
- Doctrina Jurisprudencial y Finalidad
La Sala Primera del Tribunal Supremo (STS 619/2024, de 8 de mayo; STS 450/1996) ha reiterado que esta regulación combinada busca favorecer a la comunidad de gananciales («favor societatis»), permitiendo que la sociedad se beneficie de la plusvalía del inmueble en el momento de la liquidación, lo cual no ocurriría si solo tuviera un derecho de crédito por el nominal pagado.