Desde el año 2012 se han adoptado medidas para hacer frente a la situación de vulnerabilidad que afectaba a numerosas familias españolas como consecuencia de factores sobrevenidos tras la crisis económica y financiera. La protección del deudor hipotecario ha sido una preocupación constante y la acción de los poderes públicos se ha centrado en aquellos deudores sin recursos que atravesaban situaciones de especial debilidad.
Así, una de las primeras medidas adoptadas en este terreno fue la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables establecida en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectaba a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudicase al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, el real decreto-ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impedía que se procediera al lanzamiento que culminaría, en su caso, con el desalojo de las familias.
Este real decreto-ley fue convalidado y tramitado como proyecto de ley, lo que dio lugar a la aprobación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que mantenía la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encontraran en una situación de especial riesgo de exclusión.
Como complemento a estas normas, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que establecía un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.
Próximo a finalizar el plazo de dos años fijado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y dado que muchas familias aún se encontraban en situación de vulnerabilidad, se consideró oportuno ampliar el plazo de suspensión de los lanzamientos tres años más. Con tal motivo, el artículo 3 del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, modificó la Ley 1/2013, ampliando el plazo de suspensión de lanzamientos hasta el 15 de mayo de 2017.
El Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Adopta tres tipos de medidas. En primer lugar, ampliar el ámbito de aplicación de las medidas de protección de los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, lo que supone tanto modificar el ámbito de aplicación del Código de Buenas Prácticas como el de aquellas personas que se pueden beneficiar de la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas. En segundo término, se amplía en tres años adicionales, desde la entrada en vigor de esta norma, la aplicación de la suspensión de lanzamiento. Finalmente, se establecen mecanismos de alquiler en favor de los deudores ejecutados sobre los inmuebles cuyo lanzamiento sea objeto de suspensión.
Sobre la naturaleza jurídica del derecho a mantener la ocupación de la vivienda durante ese periodo temporal, que para el deudor ejecutado resulta de la correlativa suspensión del derecho del adjudicatario a obtener la posesión del inmueble, se han sostenido distintas tesis.
Esta protección otorga el derecho a mantener la ocupación de la vivienda durante el periodo temporal de suspensión del lanzamiento, que para el deudor ejecutado resulta de la correlativa suspensión del derecho del adjudicatario a obtener la posesión del inmueble.
Como declaró la STS 502/2021, de 7 de julio: «[…] Esta suspensión constituye una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de «coposesión») y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un «mero o simple hecho de poseer» ( art. 5 LH ).
En el Anexo CBP del RD-ley 6/2012, el artículo 4, en relación con el derecho del alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual, dispone que “El deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario. (…)
Dicho arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales”.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), en su art. 13, señala lo siguiente:
“Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por (…) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria (…), el arrendador tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente (…).”
Así las cosas, el legislador ha optado por conservar el contrato de arrendamiento en los casos en los que el arrendador se haya visto despojado de la propiedad de la vivienda tras una ejecución hipotecaria. Para ello, se añade un requisito: que el contrato de arrendamiento no haya superado los cinco primeros años de duración -siete años en los supuestos de arrendador persona jurídica-.
Cabe plantearnos, pues, qué sucede si la resolución del derecho del arrendador llegara una vez cumplido los primeros cinco años de duración -siete años para las personas jurídicas-. En este caso, la respuesta la tenemos en el párrafo segundo del precepto antes mencionado. A saber:
“(…) si, transcurridos los cinco primeros años del mismo (del contrato), o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en el que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con antelación a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso. continuará el arrendamiento por la duración pactada.”
Por tanto, la respuesta a la pregunta de si subsistirá con plena vigencia el contrato de arrendamiento tras una ejecución hipotecaria, vendrá determinada en función de los años de duración que hayan transcurrido -amén de la excepción que exponemos ut infra-. Si, en el momento en el que se ejecuta la hipoteca y se despoja al arrendador de la titularidad de la vivienda, han transcurrido al menos cinco años -o siete años si fuera arrendador persona jurídica-, el contrato de arrendamiento quedará resuelto y el arrendatario tendrá la consiguiente obligación de abandonar la vivienda. En este último supuesto solo hay una excepción: que el inquilino haya inscrito el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad antes de la inscripción de la hipoteca que grava la vivienda, en cuyo caso el arrendamiento durará conforme a lo acordado. No obstante, la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, en la práctica, es bastante inusual.
Es menester recalcar, por otra parte, la importancia que tiene la fecha de celebración del contrato, pues para aquellos contratos celebrados con anterioridad al 06/03/19, les será de aplicación el régimen que estaba vigente antes de la última reforma de la LAU, el cual brindaba una solución bien distinta a la actual: la extinción del arrendamiento. Eso sí, respetaba aquellos contratos que hayan sido inscritos en el Registro de la Propiedad previamente a la inscripción de la hipoteca que gravaba el inmueble ejecutado, que continuarán vigentes hasta la duración pactada. El tenor literal del art. 13 de la LAU, antes de la última reforma, era el siguiente:
“Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por (…) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria (…), quedará extinguido el arrendamiento.
(…) Se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.”
Asimismo, el texto original de la LAU, antes de su primera reforma del año 2013, daba un tratamiento muy parecido al régimen actual -dos reformas después-, conservando el contrato de arrendamiento en los supuestos de ejecución hipotecaria hasta que el mismo alcanzara los cinco primeros años de duración, con la excepción de aquellos contratos inscritos en el Registro de la Propiedad, que se conservarán hasta la duración estipulada. No hacía, en cambio, la distinción entre arrendador persona física y persona jurídica (5 o 7 años), como actualmente se hace.