I.- MARCO NORMATIVO DEL ARRENDAMIENTO POR HABITACIONES.
La cuestión central para determinar la aplicabilidad de la prórroga obligatoria del artículo 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos –LAU- reside en la calificación jurídica del objeto del contrato.
El texto legal distingue fundamentalmente entre el «arrendamiento de vivienda», que goza de un régimen tuitivo e imperativo en su Título II, y el «arrendamiento para uso distinto del de vivienda», regulado en el Título III, donde prima la autonomía de la voluntad de las partes, conforme al artículo 4.3 de la LAU.
El artículo 2.1 de la LAU define el arrendamiento de vivienda como aquel «que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Por el contrario, el artículo 3.2 define el arrendamiento para uso distinto al de vivienda, categoría en la que, por exclusión y por su naturaleza, se ha venido incardinando el arrendamiento de temporada.
La problemática surge con el contrato de arrendamiento parcial de una vivienda, es decir, de una o varias de sus habitaciones.
La doctrina jurisprudencial mayoritaria ha entendido que el objeto contractual en estos casos no es la «edificación habitable» en su conjunto, concepto jurídico que exige una unidad espacial con los elementos de infraestructura y servicios necesarios para desarrollar una vida doméstica independiente y con la debida intimidad. Una habitación, aun con derecho a uso de zonas comunes como cocina o baños, no cumple por sí misma con la plenitud de dicho concepto.
Por tanto, al no poder subsumirse en la definición del artículo 2.1 LAU, el contrato de arrendamiento de habitación escapa al régimen imperativo del Título II de la Ley. Su regulación ha de buscarse, en primer lugar, en la autonomía de la voluntad de las partes (artículo 1255 del Código Civil) y, en su defecto, en las disposiciones del Título III de la LAU, si así se pacta o si la analogía lo permite, y supletoriamente, en las normas generales del Código Civil que regulan el contrato de arrendamiento de cosas, contenidas en los artículos 1542 y siguientes.
En consecuencia, no siendo aplicable el Título II de la LAU, no lo es tampoco su artículo 9, que establece la duración mínima del contrato y su sistema de prórrogas obligatorias.
La duración del contrato de arrendamiento por habitaciones será la que libremente pacten las partes. Del mismo modo, el artículo 6 de la LAU, que sanciona con la nulidad los pactos que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II, no resulta de aplicación, siendo plenamente válidas las cláusulas que establezcan un término de duración específico sin posibilidad de prórroga forzosa.
II.- CRITERIOS JURISPRUDENCIALES SOBRE LA ANTERIOR INTERPRETACION
Un pronunciamiento relevante es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, nº 168/2019, de 28 de marzo ECLI:ES:APM:2019:2936, Nº de Resolución: 168/2019. Dicha sentencia establece de forma diáfana que el contrato de arrendamiento de una habitación no puede ser calificado como arrendamiento de vivienda a los efectos de la LAU. Razona el Tribunal que el objeto del contrato no es una «edificación habitable» que garantice el desarrollo de la vida doméstica con la intimidad y servicios indispensables, sino una parte de ella. Por ello, concluye que dicho contrato se rige por lo pactado entre las partes y, supletoriamente, por el Código Civil.
Otra sentencia interesante, que además distingue el alquiler de vivienda por habitaciones del de hospedaje, es la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Madrid de fecha 23/12/2016 , cuyo fallo fue del tenor siguiente: «Que estimando la demanda promovida por la comunidad de propietarios del edificio sito en Madrid, debo declarar y declaro que las actividades desarrolladas por la demandada resultan prohibidas y contrarias a los estatutos de la comunidad de propietarios, condenándola al cese inmediato y definitivo de las actividades de arrendamiento del piso por habitaciones y a que resuelva los contratos suscritos con los ocupantes de las habitaciones alquiladas, adecuando el uso de la vivienda a lo recogido en los estatutos. Las costas se imponen a la parte demandada.«.
La propietaria del piso demandada era una empresa, que sostuvo que había efectuado obras en su piso para obtener nueve habitaciones para arrendarlas a particulares, y que el alquiler por habitaciones de su vivienda no era contrario a los Estatutos, pues dada la permanencia de los arrendatarios, aun cuando compartan ciertos elementos como baño, salón o cocina, no era un hospedaje.
Los Estatutos de la Comunidad actora decían: «los pisos, departamentos o habitaciones habrán de dedicarse a viviendas familiares u oficinas de profesiones liberales. Para otra clase de oficinas habrá de obtenerse autorización de la junta de condueños. No podrán nunca dedicarse los pisos, departamentos ni habitaciones de ninguna de las plantas a colegios, hospederías, sea fonda, hotel, pensión o cualquier otro«.
La Comunidad actora mantenía que cualquier otro régimen de arrendamiento que no sea el de vivienda sujeto a la LAU estaba prohibida en sus Estatutos, de modo que el debate se centraba para ella en dos elementos básicos, a saber: si la prohibición estatutaria es o no aplicable al supuesto de hecho que nos ocupa, y por otro lado si el alquiler que lleva a cabo el propietario demandado se acomoda o no a la LAU como arrendamiento de vivienda.
El demandado afirmó en atención al tenor de los contratos suscritos, que los mismos son por tiempo en general de unos cinco o seis meses, por un año a veces, y por servir en ese tiempo de único domicilio de los arrendatarios, negándose estarse ante pensión de ningún tipo de modo que la actividad no estaría prohibida.
La juez de instancia basó su sentencia estimatoria de la pretensión de la actora en el examen de la segunda de estas cuestiones: el régimen aplicable a los arrendamientos suscritos cuyo objeto es una habitación en el inmueble con uso de las zonas comunes del inmueble, cocina, salón y baños, considerando la juzgadora que no se estaría en el supuesto del artículo 2 de la LAU, es decir, no eran un arrendamiento de vivienda y por lo tanto eran contrario a los Estatutos.
Hay que tener en cuenta también en este caso que resolvió el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Madrid, que los contratos aportados por la parte demandada se titulaban «de arrendamiento de habitación para vivienda permanente», y se insiste en varios párrafos de los mismos la consideración de ser la habitación vivienda permanente del arrendatario, carecer de otra vivienda o habitación destinada a satisfacer su necesidad permanente de vivienda, así como se establece la aplicación de la LAU.
En la sentencia de apelación la Audiencia Provincial de Madrid veintiséis de septiembre de dos mil diecisiete, Recurso de Apelación 188/2017, NIG 28.079.00.2-2016/0079294 se remite a la doctrina de la SAP, Valladolid sección 3ª del 15 de diciembre de 2015, que señala en un supuesto de hecho semejante:
«La única cuestión planteada en el recurso de apelación interpuesto por la demandada es la relativa a la naturaleza jurídica que debe ser atribuida al contrato suscrito entre las litigantes en fecha 30.6.2014. En particular, hemos de precisar que el citado contrato estableció expresamente una duración determinada de seis meses, sin prórroga, ni preaviso (hasta el 30.12.2014), y su objeto fue el arrendamiento de una habitación concreta y determinada de la vivienda de la actora (habitación 2ª, «…ubicada en el medio de las tres habitaciones, con armario empotrado marrón y cama con colcha negra»), fijando como precio del arriendo la cantidad de xxx/mes, sin incluir gastos de agua, luz y gas. Además, se incluye el derecho adicional del arrendatario de «hacer uso de la cocina y el salón y el baño compartido…».
De la lectura de las condiciones plasmadas en el contrato, e incluso de la propia literalidad de los términos utilizados en su encabezamiento «CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN EN CASA COMPARTIDA», resulta evidente que no nos hallamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, sino exclusivamente de habitación, siendo la cuestión principal discutida en el presente procedimiento, cual es la naturaleza jurídica del citado contrato y, más concretamente, si al mismo le son aplicables las normas especiales en materia de arrendamientos urbanos de la Ley de 1994 o, por el contrario, se encuentra regulado por el Código Civil.
Al respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de 1994 que define el arrendamiento de vivienda como «aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», siendo esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.
Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina, …), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.
En definitiva, el artículo 3 LAU ha venido a establecer un cajón de sastre que permite calificar como arrendamientos para uso distinto «del de vivienda» todos aquellos que no tengan encuadre en el artículo 2 LAU , que efectivamente exige que el destino primordial de lo arrendado sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. De modo que la cualidad que determina ser el arrendamiento de vivienda -no de temporada- es la estabilidad.
Es decir, el mencionado artículo define el arrendamiento de vivienda mediante referencia a su objeto, por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica.»
La Audiencia Provincial de Madrid, declaró que compartía con la juez de instancia que el uso dado no se acomoda a la previsión Estatutaria, pues no se dedica el inmueble claramente a «vivienda familiar», que es lo que los Estatutos pretendían, al estarse ante un inmueble residencial y de pocos vecinos cuya realidad se ve notablemente afectada por la explotación del piso del demandado.
Estamos ante un supuesto en el que el propietario adquiere una vivienda de 239 metros y acomete obras para su explotación a través del alquiler de habitaciones amuebladas habilitando nueve de ellas para este uso de modo que puede haber hasta nueve arrendatarios a un tiempo en el inmueble compartiendo los espacios de uso común a todos ellos, decisión empresarial que se enfrenta al criterio de la comunidad del edificio; se habría acreditado por la aportación de los contratos y tal y como la juzgadora reseña que la habitación que se alquiló por menos tiempo pactado lo fue por 26 días, existiendo cinco contratos por un año, y siendo el tiempo más habitual de arrendamiento pactado de unos cinco meses, de modo que no parece encajar el tipo de alquiler en la previsión del artículo 2 de la LAU por más que en el contrato se exprese el criterio de que el alquiler se hace como vivienda permanente del inquilino lo que no obsta a que se satisfaga una necesidad de vivienda por un tiempo transitorio vinculado a los estudios u otras actividades.
En relación a cuándo un arrendamiento es de temporada hizo referencia a la SAP de Alicante de 21 de octubre de 2005, que a su vez se remitió a las SSTS de fechas 19-2-82 y 15-12-1999 : «La nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada a que se refiere, en su núm. 1º el art. 2º LAU para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente de un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de «temporalidad» de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, como sucede en el presente caso, y no a la necesidad de habitar permanentemente o de la adecuada instalación del negocio o industria del ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación.
El artículo 2 LAU define el arrendamiento de vivienda mediante referencia a su objeto, por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica.
Tal concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño.
En definitiva, señaló la Audiencia Provincial de Madrid en esta sentencia de 26 de septiembre de 2017 que la cesión de uso en exclusiva recae sobre una única dependencia, carente de las mínimas condiciones de habitabilidad, lo que nos lleva a la conclusión de que el contrato litigioso no puede calificarse como arrendamiento de vivienda comprendido en el repetido artículo 2, y, por tanto, no está sujeto al régimen jurídico establecido en el Título II de la vigente LAU , cuyo artículo 9 señala que la duración mínima de los contratos será de cinco años salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo.» Y en idéntico sentido ya lo había expresado la Sentencia de la Audiencia de Madrid de 13-12-2006 .
III.- ANÁLISIS DE LAS DISPOSICIONES DEL TÍTULO III DE LA LAU
El Título III (artículos 29 a 35) diseña un régimen jurídico donde el principio de libertad de pactos, proclamado en el artículo 1255 del Código Civil, alcanza su máxima expresión en el ámbito arrendaticio urbano. A diferencia del carácter eminentemente imperativo del Título II, las normas aquí dispuestas son, en su mayoría, de naturaleza dispositiva, lo que significa que las partes pueden acordar condiciones distintas, y solo en ausencia de pacto expreso, se aplicará lo previsto en la ley.
A continuación, se examinan sus preceptos fundamentales:
- Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
Este precepto establece una regla contraria a la protección del arrendatario de vivienda. Consagra el principio «venta quita renta» (emptio tollit locatum), según el cual el adquirente de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta. La única excepción a esta regla es que el arrendamiento se halle inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión. Esta disposición subraya el carácter eminentemente patrimonial y no personal del vínculo, donde la seguridad del tráfico jurídico y la protección del nuevo propietario prevalecen sobre la continuidad del arrendatario, salvo que este haya dotado de publicidad registral a su derecho.
- Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
En un ejercicio de economía legislativa, este artículo realiza una remisión en bloque a las normas del arrendamiento de vivienda en lo relativo a las obras. Concretamente, remite a los artículos 19 (obras de mejora), 21 (obras de conservación), 22 (obras del arrendatario), 23 (prohibición de realizar obras que modifiquen la configuración) y 26 (suspensión del contrato por obras). Esto implica que, en materia de obras y conservación, el legislador ha considerado adecuado aplicar el mismo régimen detallado que para la vivienda, presumiendo un equilibrio de intereses que no necesita de pacto específico.
- Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
Nuevamente, la ley se remite a las disposiciones del arrendamiento de vivienda, en este caso al artículo 25, que regula los derechos de tanteo y retracto. Por tanto, salvo que las partes pacten lo contrario (lo cual es una diferencia crucial, ya que en vivienda esta renuncia solo es posible en contratos de duración superior a cinco años), el arrendatario de un local o despacho tendrá preferencia para adquirir el inmueble en las mismas condiciones que un tercero. La renunciabilidad de este derecho es una manifestación palmaria de la primacía de la voluntad de las partes.
- Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
Este es uno de los artículos más distintivos del Título III. A diferencia de la restrictiva regulación en vivienda (donde se requiere el consentimiento expreso y por escrito del arrendador), aquí se permite que el arrendatario que ejerza una actividad empresarial o profesional pueda ceder el contrato o subarrendar la finca sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. El único requisito es la notificación fehaciente en el plazo de un mes. A cambio de esta facilidad, la ley otorga al arrendador el derecho a una elevación de la renta del 10% en caso de subarriendo parcial y del 20% en caso de cesión o subarriendo total. No obstante, las partes pueden pactar en el contrato la prohibición de ceder o subarrendar, o someterlo a requisitos más estrictos.
- Artículo 33. Muerte del arrendatario.
Cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, este artículo contempla el derecho del heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido. Esta subrogación debe comunicarse al arrendador en el término de dos meses desde el fallecimiento. De nuevo, se trata de una norma dispositiva, sujeta a lo que las partes hayan podido pactar.
- Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
Este es un precepto de gran calado económico y exclusivo de este tipo de arrendamientos. Protege el valor del «fondo de comercio» generado por el arrendatario. Establece que, si se extingue por transcurso del término un contrato en el que, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que haya manifestado su voluntad de renovar por cinco años más y por una renta de mercado. La indemnización varía si el arrendador o un tercero inician en el local una actividad similar, aprovechándose de la clientela generada, o si el arrendatario se ve obligado a iniciar su actividad en otro local dentro del mismo municipio. Su finalidad es compensar al arrendatario por la pérdida de clientela o por los costes del traslado.
- Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
Este artículo se remite a las causas de resolución previstas para el arrendamiento de vivienda en el artículo 27.2 (apartados a, b, d y e), que son, entre otras, la falta de pago de la renta, la falta de pago de la fianza, el subarriendo o cesión inconsentidos (si se hubiese pactado la prohibición) o la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El detallado examen del Título III revela un régimen jurídico diseñado para relaciones entre partes a las que se presume un mayor equilibrio negocial. La regla general es la libertad de pacto, y la ley actúa como un marco supletorio.
IV.- ARGUMENTOS DE UNA POSTURA JURÍDICA DISTINTA
No puede decirse que exista una jurisprudencia consolidada actual sobre la naturaleza del contrato de alquiler de una habitación de vivienda.
No sería extraño nuevos pronunciamientos judiciales considerando que cuando no es un contrato de temporada o por motivos de estudio, el alquiler de una habitación destinado a satisfacer su necesidad permanente de vivienda sí debe quedar amparado por las normas imperativas de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), y la cláusula que le niega el derecho a la prórroga obligatoria es nula de pleno derecho, aunque se trate del alquiler de parte de la vivienda.
A continuación, desarrollo los fundamentos técnico-jurídicos de esta posible interpretación, citando la legislación y jurisprudencia aplicables.
Marco Legal: La naturaleza del contrato y la aplicación de la LAU
La cuestión fundamental es determinar el régimen jurídico aplicable a su contrato. Pese a que tradicionalmente el alquiler de habitaciones se ha considerado una figura atípica y se ha tendido a derivarla al Código Civil, la doctrina jurisprudencial más reciente, así como una interpretación finalista de la LAU, obligan a concluir que su contrato es, en esencia, un arrendamiento de vivienda.
1. El Concepto de Arrendamiento de Vivienda en la LAU
El objeto de la ley es proteger el derecho a una vivienda digna, y para ello define qué se considera arrendamiento de vivienda, atendiendo no al objeto físico (toda la vivienda o una parte), sino a la finalidad del contrato.
- Artículo 2. Arrendamiento de vivienda:
En su caso, usted ha alquilado una habitación con el propósito de establecer en ella su residencia habitual y permanente. No se trata de un uso de temporada (vacacional, estudiantil, laboral transitorio). Por tanto, la finalidad del contrato se subsume perfectamente en la definición del artículo 2.1 LAU: Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
- Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
La ley no exige que el objeto arrendado sea la totalidad de la «edificación habitable», sino que el arriendo recaiga «sobre una edificación habitable» con el fin de satisfacer la necesidad de vivienda. Alquilar una parte sustancial de ella (una habitación con derecho a uso de zonas comunes como cocina y baño) cumple este requisito.
- El carácter imperativo de las normas sobre vivienda
La LAU establece un régimen de protección para el arrendatario de vivienda, considerando que sus normas esenciales son de obligado cumplimiento y no pueden ser derogadas por pacto entre las partes si dicho pacto perjudica al inquilino.
- Artículo 6. Naturaleza de las normas:
Este artículo es capital en este caso. Significa que, si su contrato es un arrendamiento de vivienda (como defendería esta postura), cualquier cláusula que contravenga las normas del Título II de la LAU en su perjuicio es nula.
- La prórroga obligatoria y la nulidad de su renuncia
El derecho a la prórroga obligatoria es una de las principales medidas de protección al inquilino, garantizando una estabilidad temporal mínima.
- Artículo 9. Plazo mínimo:
«1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.»
La cláusula de su contrato que establece que no rige la prórroga obligatoria de la LAU y que se somete a lo pactado y al Código Civil es un intento de eludir la aplicación de una norma imperativa. Conforme al artículo 6 LAU, dicha estipulación:
- Modifica en su perjuicio una norma del Título II: Le priva del derecho a la estabilidad de la prórroga de hasta cinco años.
- No está autorizada por la propia norma: El artículo 9 no permite pactar en contrario para reducir el plazo mínimo.
Por lo tanto, dicha cláusula es nula y se tiene por no puesta. El contrato, a pesar de lo que rece su texto, queda sometido al plazo de prórroga obligatoria del artículo 9 LAU.
Conclusión de esta postura
A pesar de que el contrato intente eludir la legislación de arrendamientos urbanos, existen sólidos argumentos jurídicos para defender que su relación arrendaticia se rige por la LAU, al constituir dicha habitación su vivienda permanente.
En esta postura de aplicación de la LAU, el arrendatario de la habitación con derecho a zonas comunes básicas de la vivienda, tendría derecho a la prórroga obligatoria hasta alcanzar los cinco años de duración mínima, según el artículo 9. La cláusula que niega esta prórroga es nula de pleno derecho, por contravenir el artículo 6, y debe tenerse por no puesta.
En caso de que el arrendador intente resolver el contrato y exigir el desalojo, cabe oponerse incluso en la vía judicial.
No obstante, el criterio actual es que el arrendamiento de habitaciones no encaja típicamente en la categoría de «uso distinto» (que suele asociarse a actividades comerciales o profesionales), el principio rector de este Título es el que, por analogía, mejor explica el tratamiento jurídico que la jurisprudencia otorga a dicho arrendamiento. Al no considerarse una «vivienda» en el sentido estricto del artículo 2.1 LAU, decae la necesidad de la protección imperativa y emerge, en su lugar, el principio de autonomía de la voluntad que es la piedra angular del Título III y, de forma más general, del Derecho de obligaciones y contratos del Código Civil. Por ello, la duración, las prórrogas, la cesión o las condiciones de terminación de un contrato de habitación se regirán por lo que las partes libremente acuerden.
En virtud de todo lo expuesto, se concluye que el contrato de arrendamiento por habitaciones, según la doctrina jurisprudencial consolidada y la correcta hermenéutica de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del Código Civil, no está sujeto al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 9 de la LAU. Dichos contratos se rigen por la libertad de pactos, y la duración será la estipulada por las partes en el contrato, sin que el arrendatario pueda imponer su continuación más allá del término acordado.
V.- DIFERENCIA DEL ALQUILER TRADICIONAL, DE TEMPORADA Y TURISTICO
El alquiler de temporada es el arrendamiento de inmueble para necesidades temporales no permanentes (trabajo, estudios, tratamientos médicos, estancias vacacionales no turísticas, etc.), excluyendo la residencia habitual del arrendatario; se rige por el artículo 3 LAU (“uso distinto al de vivienda”) y el Código Civil de manera supletoria. Su duración es la libremente pactada.
Tabla comparativa de las tres modalidades de alquiler
| Aspecto | Alquiler Tradicional | Alquiler de Temporada | Alquiler Turístico |
| Marco legal | LAU Título II | LAU Título III | Normativa turística autonómica |
| Duración mínima | La duración será la que libremente pacten propietario e inquilino. No obstante, para los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, si el plazo pactado fuera inferior a cinco años – cuando el arrendador sea persona física– o a siete –si fuera persona jurídica– el contrato se prorrogará automáticamente hasta llegar a esos 5 o 7 años, por plazos anuales. Con la ley anterior a 2019, este plazo era únicamente de hasta 3 años. No obstante, la prórroga no se producirá si el arrendatario (inquilino) comunica al arrendador (propietario) con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas anuales su intención de no renovar. Art. 9 LAU.
Transcurridos esos cinco primeros años (7 si el arrendador es persona jurídica), si ninguna de las partes hubiese notificado su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (prórroga tácita Art. 10 LAU). Con la ley anterior a 2019, esta prórroga tácita era solo de 1 año. Si mi casero quiere recuperar la vivienda antes de que acabe el contrato, ¿Puede hacerlo? No, con determinadas excepciones. El propietario, cuando sea persona física, podrá recuperar la vivienda una vez transcurrido un año desde que se firmó el contrato, sólo si la necesita para él mismo o para a un familiar en primer grado (padres, hijos y cónyuge), avisando con dos meses de antelación. Además, esta posibilidad debe estar prevista de manera expresa en el contrato. Se trata de una de las novedades de la normativa aprobada en 2019. En caso de que en el plazo de tres meses el arrendador o sus familiares no hubieran ocupado la vivienda, salvo que se hubiese debido a causa de fuerza mayor, el inquilino tendría derecho a ser repuesto en el arrendamiento y/o percibir una indemnización determinada según lo dispuesto legalmente. Art. 9.3 LAU Asimismo, hay que tener en cuenta que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ha establecido dos prórrogas extraordinarias en los contratos de arrendamiento, de un año en situaciones de vulnerabilidad social y económica acreditada, y de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado. Apartados 2 y 3 del Art. 10 LAU |
Según contrato | Por días/semanas |
| Prórroga | Obligatoria hasta 5-7 años | No obligatoria | No aplicable |
| Fianza legal | 1 mes de renta | 2 meses de renta | Variable según normativa |
El alquiler turístico se rige por la normativa turística autonómica, Planes Especiales municipales con obligaciones concretas y requisitos de registro, como exige el Real Decreto 1312/2024 y el Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 29/2019 que establece los requisitos mínimos de las viviendas de uso turístico (VUT) de Madrid.
Las viviendas de uso turístico son amuebladas, de uso inmediato, comercializadas en canales de oferta turística, cedidas con fines de alojamiento turístico por un precio. Deben contar con un certificado de idoneidad CIVUT.
Los apartamentos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial deben contar con acceso independiente.
Recordar que, desde el 3 de abril de 2025, el alquiler turístico en propiedad horizontal está prohibido salvo autorización expresa. Así, el propietario que desee destinar su vivienda al alquiler turístico ya no puede hacerlo libremente si esta se encuentra en un inmueble en régimen de propiedad horizontal. Debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Este cambio se incorpora a través de un nuevo apartado 3 del artículo 7 de la LPH, que establece literalmente que: “El propietario […] deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo 17.”
Esto representa un cambio de paradigma: antes era una actividad permitida salvo acuerdo en contra, y ahora es justo al revés. La comunidad tiene así la capacidad de vetar este uso antes de que se inicie, reforzando su control preventivo.
Si un propietario inicia la actividad sin autorización, el presidente podrá requerir el cese inmediato y, en caso de persistencia, iniciar acciones legales, como una acción de cesación.
También recordar que con la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, a partir del 1 de julio de 2025 es obligatorio contar con un identificador oficial del Registro Único de Alquiler de Corta Duración para anunciar cualquier inmueble en alquiler de corta estancia (vacacional, temporal o por habitaciones) en plataformas digitales que gestionen reservas y pagos.
Este código será obligatorio tanto para alquileres turísticos como de temporada, y también para habitaciones dentro de una vivienda. Afecta no solo a propietarios, sino también a arrendatarios, usufructuarios o cualquier persona que comercialice el inmueble como “anfitrión”.