Hasta el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, que entra en vigor el 15 de noviembre, han convivido en España tres regímenes principales de protección que permiten alegar vulnerabilidad y frenar un lanzamiento: el previsto en el artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC); las medidas extraordinarias introducidas por el Real Decreto-ley 11/2020, prorrogadas por el Real Decreto-ley 1/2025 hasta el 31 de diciembre de 2025, pero finalizadas en cuanto al régimen extraordinario de suspensión de desahucios el 25 de febrero de 2026, con la no convalidación por parte del Congreso de los Diputados del Real Decreto-ley 2/2026, que pretendía extender la vigencia de estas medidas. y el marco específico en materia de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, que deriva de la Ley 1/2013 y de sucesivas prórrogas, vigente en la actualidad hasta mayo de 2028.
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda introdujo desde el 26/05/2023, el apartado 4 del artículo 150 de la LEC: Cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social, por si procediera su actuación.
El Real Decreto-ley 28/2026 todavía no ha entrado en vigor y no reforma directamente los tres regímenes de suspensión citados. Modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos —LAU—, con efectos desde el 15 de noviembre de 2026. Las novedades procesales relevantes se encuentran en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, vigente desde el 8 de octubre.
I.- NUEVO RÉGIMEN TEMPORAL DEL REAL DECRETO-LEY 29/2026
Su artículo 2 establece protección hasta el 31 de diciembre de 2030:
- Apartado 1: suspensión por auto frente a las entidades adquirentes de inmuebles o préstamos impagados que respondan a las características y finalidades descritas legalmente, cuando exista vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional. No basta identificarlas genéricamente como grandes tenedores.
- Apartado 2: para otros demandantes, fuera de la enervación extraordinaria, se requiere informe administrativo sobre recursos habitacionales. La ausencia de respuesta o de recursos conduce a suspensión, con revisión anual y un máximo individual de tres años. Contempla compensaciones y excepciones por vulnerabilidad del actor; tampoco prevalece la vulnerabilidad económica del demandado frente a una persona física titular de dos o menos viviendas.
La disposición transitoria segunda alcanza las ejecuciones pendientes procedentes de los procesos del artículo 441.5, si no se ha practicado el lanzamiento. Permite solicitar protección aunque se agotara la suspensión anterior; la solicitud documentada determina suspensión provisional por el LAJ hasta el auto judicial. El artículo 1.5 contiene, además, una protección específica para determinadas adjudicaciones o adquisiciones inferiores al 70 % del valor de mercado.
II.- ENERVACIÓN EXTRAORDINARIA POR INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA
El nuevo artículo 22.6 LEC introduce un mecanismo distinto para desahucios por impago con vulnerabilidad económica, excluido el supuesto del artículo 2.1 citado.
La Administración dispone de dos meses para ofrecer alternativa adecuada o pagar o consignar íntegramente deuda y costas; entretanto se suspende el procedimiento. El pago enerva la acción. Sin alternativa ni pago íntegro, se produce subrogación administrativa automática en la posición deudora y no procede lanzamiento, manteniéndose el contrato hasta su expiración mientras subsista la vulnerabilidad.
Esta enervación es independiente de la ordinaria y puede operar pese al requerimiento fehaciente previo.
III.- NUEVO RÉGIMEN TEMPORAL DEL REAL DECRETO-LEY 29/2026
Su artículo 2 establece protección hasta el 31 de diciembre de 2030:
- Apartado 1: suspensión por auto frente a las entidades adquirentes de inmuebles o préstamos impagados que respondan a las características y finalidades descritas legalmente, cuando exista vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional. No basta identificarlas genéricamente como grandes tenedores.
- Apartado 2: para otros demandantes, fuera de la enervación extraordinaria, se requiere informe administrativo sobre recursos habitacionales. La ausencia de respuesta o de recursos conduce a suspensión, con revisión anual y un máximo individual de tres años. Contempla compensaciones y excepciones por vulnerabilidad del actor; tampoco prevalece la vulnerabilidad económica del demandado frente a una persona física titular de dos o menos viviendas.
La disposición transitoria segunda alcanza las ejecuciones pendientes procedentes de los procesos del artículo 441.5, si no se ha practicado el lanzamiento. Permite solicitar protección aunque se agotara la suspensión anterior; la solicitud documentada determina suspensión provisional por el LAJ hasta el auto judicial. El artículo 1.5 contiene, además, una protección específica para determinadas adjudicaciones o adquisiciones inferiores al 70 % del valor de mercado.
IV.- ENERVACIÓN EXTRAORDINARIA POR INTERVENCIÓN ADMINISTRATIVA
El nuevo artículo 22.6 LEC introduce un mecanismo distinto para desahucios por impago con vulnerabilidad económica, excluido el supuesto del artículo 2.1 citado.
La Administración dispone de dos meses para ofrecer alternativa adecuada o pagar o consignar íntegramente deuda y costas; entretanto se suspende el procedimiento. El pago enerva la acción. Sin alternativa ni pago íntegro, se produce subrogación administrativa automática en la posición deudora y no procede lanzamiento, manteniéndose el contrato hasta su expiración mientras subsista la vulnerabilidad.
Esta enervación es independiente de la ordinaria y puede operar pese al requerimiento fehaciente previo.
VI.- SUSPENSIÓN HIPOTECARIA DE LA LEY 1/2013
Permanece la prohibición de lanzamiento durante quince años desde su entrada en vigor, esto es, hasta mayo de 2028, cuando la vivienda habitual haya sido adjudicada en ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial y concurran conjuntamente:
- Un supuesto de especial vulnerabilidad del artículo 1.2.
- Las circunstancias económicas del artículo 1.3.
Estas incluyen límites de ingresos vinculados al IPREM, alteración significativa del esfuerzo económico, cuota hipotecaria superior al 50 % de los ingresos netos y préstamo para adquirir la única vivienda en propiedad.
La existencia de un menor satisface uno de los supuestos personales, pero no dispensa de acreditar los requisitos económicos. La medida impide el lanzamiento; no anula la adjudicación ni extingue la deuda. El Real Decreto-ley 28/2026 que entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026 si es convalidado, no modifica este régimen.
VII.- ALCANCE PROPIO DEL REAL DECRETO-LEY 28/2026
Desde el 15 de noviembre, si fuera convalidado el Real Decreto 28/2026, el artículo 10 LAU contempla prórrogas sucesivas de cinco o siete años y preaviso del arrendador de seis meses. Mantiene, ahora en sus apartados 5 y 6, las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y por ubicación en zona tensionada, con reglas de incompatibilidad.
Su disposición transitoria preserva las comunicaciones válidas anteriores a la publicación, mantiene hasta su término el periodo de prórroga anterior y admite preaviso de cuatro meses en determinados vencimientos próximos.
Estas prórrogas afectan a la subsistencia del contrato; no equivalen a suspensiones procesales del lanzamiento. Debe comprobarse primero si el arrendamiento se extinguió válidamente y después qué protección procesal corresponde.
¿Es aplicable la legislación sobre desahucio y vulnerabilidad a la obligación de dejar libre la vivienda privativa del exesposo por convenio homologado en sentencia de divorcio?
VIII.- EJECUCION DE SENTENCIAS DE FAMILIA
¿Es aplicable la legislación sobre desahucio y vulnerabilidad a la obligación de dejar libre la vivienda privativa del exesposo por convenio homologado en sentencia de divorcio?
No procede trasladar automáticamente las previsiones de protección social anteriores a cualquier desalojo de vivienda familiar. Deben identificarse el título ejecutivo, la acción de origen y el ámbito de cada norma. La protección de los menores exige motivación específica, pero no sustituye los presupuestos legales del régimen invocado.
La respuesta genérica por tanto es negativa: la obligación de dejar libre la vivienda privativa del exesposo, establecida en un convenio regulador aprobado por sentencia de divorcio, no queda sometida automáticamente a las suspensiones por vulnerabilidad previstas para los desahucios arrendaticios o para determinados procedimientos posesorios. Su cumplimiento se exige, en principio, mediante ejecución de la resolución matrimonial, con las garantías propias de la entrega de inmuebles y, especialmente, del artículo 704 LEC si constituye la vivienda habitual de la persona ejecutada. Esta conclusión presupone que la obligación sea clara, haya vencido y no exista una atribución de uso vigente o una resolución posterior que impida la entrega.
Recordar en estas ejecuciónes que el artículo 18 de la L.O.P.J establece que «las sentencias se ejecutarán en sus propios términos»; de este modo, para el ejecutante la tutela judicial efectiva significa que el proceso de ejecución ha de conseguir su fin propio, restableciendo el equilibrio perturbado por el incumplimiento de la parte ejecutada cuyo desalojo se insta ante el Tribunal; ejecutar las sentencias en sus propios términos constituye uno de los postulados básicos de nuestro ordenamiento, y en tal sentido ha tenido oportunidad de pronunciarse nuestro Tribunal Constitucional.
La vulnerabilidad no es una causa general de oposición al título judicial
Debe diferenciarse la oposición a la ejecución de una petición de aplazamiento del lanzamiento.
La ejecución de una sentencia de familia se somete al régimen de oposición propio de los títulos judiciales, particularmente los artículos 556 y 559 LEC. La vulnerabilidad no constituye, con carácter general, una causa autónoma que extinga la obligación judicial de entregar el inmueble. La suspensión exige un fundamento legal concreto, conforme al artículo 565 LEC.
También conviene evitar un error que aparece en algunas explicaciones divulgativas: el artículo 557.1.7.º LEC no establece una causa de oposición por «imposibilidad material de cumplimiento». Ese precepto se refiere a determinados títulos no judiciales y su ordinal séptimo contempla cláusulas abusivas; no es el fundamento adecuado para paralizar una ejecución de sentencia de divorcio por insuficiencia económica.
La problemática jurídico-procesal es que la LEC prevé un único mecanismo de oposición y no contempla la heterogeneidad de supuestos que se dan en derecho de familia.
A lo anterior se ha de añadir el carácter cuasi-automático del despacho de ejecución que se configura en los artículos 551 y 552 LEC, con la dualidad de la intervención del juez que dicta la “orden” y el despacho de la ejecución, con la concurrencia del LAJ que dicta el “decreto” con las medidas ejecutivas concretas. De forma que:
– Contra el auto despachando no cabe otro remedio que la “oposición”
– Contra el decreto con las medidas de ejecución cabe recurso de “revisión”
– Contra el auto que deniegue el despacho de la ejecución cabe la reposición facultativa antes de la interposición del recurso de “apelación”.
En el esquema de la LEC se ha otorgado un gran poder a la parte (procurador y letrado) para instar la ejecución (principio de confianza en los profesionales como auxiliares del tribunal).
Por esta razón es muy riguroso el principio de condena en costas a la parte ejecutante (LEC 559.2 in fine y 561.2) cuando se estima la oposición, tanto por motivos formales como de fondo. Incluso con la previsión de condena por daños y perjuicios (LEC art. 538.4).
Igualmente se dota de un carácter extraordinario, limitado y tasado a las causas de oposición, con la oposición de las costas al opositor cuando ésta no se estima (LEC 559.2 in fine y 561.1.ª)
Menores, discapacidad y vulnerabilidad: vías familiares, no arrendaticias
La presencia de menores o de hijos con discapacidad exige un análisis adicional, pero no autoriza a concluir automáticamente que resulte aplicable la moratoria de desahucios.
Debe determinarse:
- Si el uso de la vivienda se atribuyó también en interés de los hijos ( artículo 96 CC).
- Si esa atribución sigue vigente.
- Qué régimen de guarda y alojamiento establece el convenio.
- Si existen circunstancias que justifiquen una modificación de medidas.
- Si concurre un peligro concreto que requiera medidas de protección del artículo 158 CC.
La modificación de medidas del artículo 775 LEC y las medidas protectoras correspondientes son instrumentos distintos de la suspensión arrendaticia. Además, presentar una demanda de modificación no modifica por sí solo la sentencia ni suspende automáticamente su ejecución: debe comprobarse si existe una resolución que haya alterado provisional o definitivamente el régimen de uso.
En el caso que se cuestiona de existir menores de edad en el domicilio, porque por ejemplo la madre ejerce en la vivienda privativa del padre una custodia compartida, pero ha expirado el plazo que se le otorgó de uso en convenio homologado, el Letrado debe realizar la comunicación del artículo artículo 150.4 de la LEC.
El precepto emplea un mandato: «se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes» cuando se notifique una resolución que fije fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda. No exige solicitud, previa acreditación de vulnerabilidad ni condición de gran tenedor. La expresión «por si procediera su actuación» condiciona la intervención administrativa, no la obligación de comunicar.
También alcanza, por su formulación general, al lanzamiento acordado en ejecución de familia. Su práctica corresponde a la oficina judicial bajo la dirección del LAJ; no requiere una orden judicial específica adicional para cumplir el mandato legal.
Antes de fijar una fecha de lanzamiento forzoso, notificará obligatoriamente a los Servicios Sociales y dará traslado al Ministerio Fiscal para asegurar que los menores no queden en situación de desamparo durante las semanas que les corresponde estar con la madre.
Obligación de la madre: La exesposa sigue obligada a cumplir con el régimen de custodia compartida. El hecho de tener que abandonar esa vivienda en concreto no la exime de sus deberes materiales. Su obligación es proveer una alternativa habitacional por sus propios medios (un piso de alquiler, residencia familiar, etc.) para ejercer la custodia en la semana que le corresponda.
En resumen: El exesposo tiene pleno derecho a recuperar su vivienda privativa mediante la vía ejecutiva familiar ordinaria. La exesposa no podrá congelar el procedimiento con las moratorias de alquileres. No obstante, el lanzamiento judicial se programará dando el margen necesario a los Servicios Sociales para tutelar que el cambio de residencia no afecte negativamente a los menores de edad.