Los contratos de arrendamiento por habitaciones quedan subsumidos de forma en el Título II de la LAU, quedando sometido a las prórrogas forzosas de cinco años, a los preavisos de cuatro meses y al límite infranqueable de que el sumatorio de las rentas fraccionadas no exceda el precio asignable al alquiler unitario de la vivienda entera. Se produce la duda de si el que alquila una habitación en caso de venta de la vivienda tiene derecho a tanteo y retracto, pero la LAU la modifica como derecho irrenunciable del arrendatario que hasta ahora era renunciable.
Procesalmente, aunque el propietario no ostenta la condición de gran tenedor por no rebasar el umbral legal, sobre él recae la carga de aportar obligatoriamente una certificación del Registro de la Propiedad que corrobore su titularidad para lograr la admisión a trámite de cualquier pretensión de desahucio, salvo que sea titular de no más de dos viviendas, debe soportar, en supuestos de vulnerabilidad acreditada del ocupante, el régimen de enervación pública extraordinaria o la suspensión compensada de hasta tres años, que se añaden a las dilaciones indebidas con que se vienen tramitando todos estos procedimientos en sede judicial.
En el plano tributario, la sujeción a la finalidad de vivienda permanente abre el acceso a las deducciones del artículo 23.2 de la LIRPF, pero somete al arrendador a un estricto control de contención de rentas bajo penalización de pérdida gradual de los incentivos fiscales.
Antes se argumentaba formalmente que estos contratos quedaban extramuros del artículo 2 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), encuadrándose como arrendamientos para uso distinto del de vivienda del artículo 3.2 de la LAU o atípicos del artículo 1542 del Código Civil, lo que vedaba el disfrute del incentivo fiscal reservado en exclusiva a la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda.
Esta hermenéutica administrativa y jurisprudencial cambia con la reforma introducida por el artículo 3 del Real Decreto-ley 26/2026.
La nueva redacción del artículo 2.1 de la LAU dispone ahora expresamente que se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, «incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda».
Al quedar la cesión de la habitación subsumida ope legis en el Título II de la LAU cuando responde a dicha necesidad primordial y permanente, se proyecta de manera automática sobre el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), según la modificación de su texto operada por el artículo 6 del citado Real Decreto-ley. En consecuencia, el rendimiento neto positivo obtenido de cada habitación arrendada para morada habitual pasa a ser susceptible de reducción tributaria, superando definitivamente el escollo formal de la exclusión por falta de afectación a vivienda unitaria.
La procedencia y graduación de esta reducción tributaria depende, en primer término, de la calificación subjetiva del arrendador frente a los umbrales de gran tenedor establecidos en el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, en la redacción dada por el artículo 4 del Real Decreto-ley 26/2026. Dicho precepto mantiene como regla general la titularidad de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados construidos, reservando a las Comunidades Autónomas la potestad de rebajar dicho límite a cinco o más inmuebles en zonas de mercado residencial tensionado.
Sentado lo anterior, la tributación del rendimiento neto positivo en el IRPF (ingresos íntegros computados conforme al artículo 22 de la LIRPF minorados por los gastos necesarios para su obtención y las amortizaciones procedentes del artículo 23.1 de la LIRPF) experimenta una intensa modulación que penaliza la elevación de rentas e incentiva la contención de precios. A partir de la entrada en vigor de la norma, el arrendador titular, por ejemplo de cuatro viviendas que suscriba nuevos contratos por habitaciones para uso de vivienda habitual aplicará los porcentajes reductores del artículo 23.2.a) de la LIRPF según las siguientes pautas sustantivas y cuantitativas:
Si la renta inicial de los nuevos contratos de habitaciones se formaliza sin incremento, manteniéndose igual a la del contrato anterior de la misma estancia o cuota proporcional de la vivienda, el contribuyente consolidará una reducción general del cincuenta por ciento sobre el rendimiento neto.
En el caso de que el arrendador pequeño arrendador convenga con los ocupantes una rebaja de la renta en más de un cinco por ciento respecto a la última renta vigente, se desbloquean los tramos cualificados de reducción del artículo 23.2.a).1.º de la LIRPF. En este escenario, si las habitaciones se arriendan a personas cuya edad se halle comprendida entre los 18 y los 35 años, la reducción alcanza el ochenta y cinco por ciento del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a dichos arrendatarios.
En caso de que la finca radicase en un municipio formalmente declarado como zona tensionada, este porcentaje se elevaría al noventa y cinco por ciento si concurre el tramo de edad juvenil, o al noventa por ciento con carácter general con independencia de la edad del inquilino. Asimismo, si al término de la duración obligatoria o tácita se formalizara un nuevo contrato con el mismo inquilino rebajando la renta en más de un cinco por ciento, o con un nuevo inquilino situando el precio por debajo del sistema de índices de precios de referencia, la reducción tributaria será del cien por cien. En los restantes supuestos en los que se aplique la rebaja de más del cinco por ciento sin cumplir las condiciones específicas anteriores, la reducción aplicable será del setenta por ciento.
Por el contrario, el impacto más gravoso para el arrendador por habitaciones se desencadena si decide incrementar la renta de las habitaciones en los nuevos contratos, pues la reforma deroga cualquier reducción neutra e instaura una penalización escalonada que desincentiva abiertamente la sobreexplotación rentística de las fincas. Conforme al artículo 23.2.a).3.º de la LIRPF, si la renta inicial se incrementa en relación con la última renta del contrato anterior, la reducción del rendimiento neto positivo desciende al cuarenta por ciento si el aumento es igual o inferior al cinco por ciento; al treinta por ciento si el incremento se sitúa entre el cinco y el diez por ciento; al veinticinco por ciento si oscila entre el diez y el quince por ciento; al veinte por ciento si queda entre el quince y el veinte por ciento; y al quince por ciento si el incremento de renta supera el veinte por ciento.
A esta escala penalizadora se anuda una limitación con repercusión fiscal directa, derivada del nuevo artículo 17.9 de la LAU, introducido por el artículo 3 del Real Decreto-ley 26/2026. Dicho precepto estatuye que la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales por habitaciones vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no podrá exceder en ningún caso del importe de la renta que correspondería a un contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. El incumplimiento de este tope legal o de las limitaciones de renta fijadas en el artículo 17 de la LAU conlleva la inaplicación absoluta de cualquier porcentaje de reducción en el IRPF. El propio artículo 23.2 de la LIRPF, en su párrafo final, prohíbe expresamente la aplicación de reducciones respecto de aquellos contratos que vulneren las limitaciones del artículo 17 de la LAU, o respecto de aquellos rendimientos no declarados o autoliquidados con posterioridad al inicio de un procedimiento de comprobación o inspección tributaria.
Asimismo, conviene ponderar la incidencia de la Disposición Final Quinta del Real Decreto-ley 26/2026, la cual articula el derecho del inquilino de vivienda habitual a exigir una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que se encuentre al corriente de pago.
Si el inquilino de una habitación ejercita esta facultad, el arrendador queda compelido a mantener las condiciones contractuales preexistentes. Paralelamente, la LIRPF introduce una reducción cualificada del ochenta por ciento para aquellos periodos en los que el contrato se halle en prórroga tácita ex artículo 10.1 de la LAU, siempre que el arrendador no sea gran tenedor y la renta respete el índice oficial de referencia.
El límite máximo del SERPAVI (Sistema Estatal de Referencia del Precio de Alquiler de Vivienda) no consiste en una cifra fija de euros para todas las propiedades, sino que es un límite variable e individualizado para cada inmueble. Este tope viene determinado por el valor superior del rango de precios que genera la aplicación oficial del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana al introducir la dirección o referencia catastral del inmueble.
Debe hacerse una advertencia respecto a la tentación de eludir este régimen pretendiendo calificar los contratos como de «vivienda temporal» o de temporada (antiguo artículo 3.2 de la LAU) con la finalidad de escapar de las prórrogas forzosas o soslayar la contención de rentas.
El nuevo artículo 7.2 y el artículo 9 bis de la LAU establecen que en los arrendamientos temporales debe constar de modo expreso la causa real y justificada del desplazamiento transitorio (laboral, formativa o médica), recayendo la carga probatoria sobre el arrendador, en consonancia con las reglas de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la LEC. Si el contrato temporal carece de acreditación causal fehaciente, supera los doce meses sin justificación, o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos sobre la misma habitación con el mismo arrendatario, la norma opera una conversión legal automática a contrato de vivienda habitual desde su origen.
La repercusión fiscal de esta simulación contractual deviene gravosa: ante una eventual regularización tributaria de la Administración, al no haberse pactado la renta bajo los parámetros de vivienda habitual ni haberse declarado en los términos imperativos del Título II de la LAU, decaerá el acceso a las reducciones del artículo 23.2 de la LIRPF, exigiéndose las cuotas defraudadas con los correspondientes intereses de demora y el régimen sancionador de la Ley General Tributaria.
En conexión con el ámbito de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), el destino, por ejemplo de cuatro viviendas al arriendo por habitaciones, exige examinar el estatuto del inmueble.
Conforme a reiterada doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo (CENDOJ), el derecho de propiedad privativa amparado por el artículo 396 del Código Civil y el artículo 3 de la LPH faculta al titular para destinar el piso a cualquier uso lícito salvo prohibición estatutaria expresa inscrita en el Registro de la Propiedad (artículo 5 LPH).
La habilitación que confiere el artículo 17.12 de la LPH a las comunidades de propietarios para limitar o condicionar por mayoría de tres quintas partes la actividad de alquiler se restringe a las viviendas de uso turístico (artículo 5.e de la LAU), sin que resulte extensible al arrendamiento de habitaciones residenciales permanentes.
No obstante, el titular de la vivienda alquilada por habitaciones, debe cuidar de que la concurrencia simultánea de múltiples ocupantes no transgreda el artículo 7.2 de la LPH mediante ruidos, rotación desordenada o deterioro de elementos comunes. Si la junta de propietarios promoviese con éxito una acción de cesación por actividades molestas o nocivas sustanciada por el juicio ordinario (artículo 249.1.8.º LEC), la sentencia judicial estimatoria podría decretar la privación temporal del uso de la vivienda por un periodo de hasta tres años.
Finalmente, en el plano procesal, ante eventuales vicisitudes de impago por parte de los ocupantes de las habitaciones que demanden el inicio de juicios de desahucio y reclamación de rentas (artículos 250.1.1.º y 438 de la LEC), la condición de no gran tenedor del titular de cuatro viviendas habrá de ser acreditada obligatoriamente mediante la certificación negativa del Registro de la Propiedad exigida por el artículo 439.6.b) de la LEC.
En caso de que se declare la suspensión del procedimiento por constatarse situación de vulnerabilidad económica y habitacional del demandado sin alternativa pública conforme al artículo 2.2 del Real Decreto-ley 26/2026, el arrendador ostentará el derecho a percibir de la Administración una compensación económica equivalente a la renta dejada de percibir y suministros impagados. Dichas cuantías compensatorias indemnizatorias tendrán la consideración tributaria de rendimientos de capital inmobiliario sujetos a integración ordinaria en el ejercicio en que resulten legalmente exigibles, cerrando un círculo normativo que vincula la efectividad de las garantías civiles y procesales con la regularidad de la tributación fiscal sobre la renta.
La paralización no opera de manera indefinida. El tribunal competente tiene la obligación legal de revisar de oficio cada 12 meses de forma estricta que se sigan cumpliendo los dos requisitos concurrentes acumulativos:
- Que persista la situación de vulnerabilidad económica y habitacional del demandado.
- Que la Administración pública competente continúe sin ofrecer una alternativa habitacional adecuada.
- Límite temporal máximo (3 años)
El procedimiento judicial no puede quedar congelado para siempre. El artículo 2.2 fija un tope máximo absoluto de 3 años de suspensión desde el momento en que el juzgado dictó el auto de paralización. Una vez transcurrido este plazo de 3 años, la suspensión se levantará automáticamente, reactivándose el proceso de desahucio o lanzamiento.
Con el fin de ponderar los derechos, el último párrafo del artículo 2 establece una protección fundamental para el casero: la vulnerabilidad del inquilino no prevalecerá si el arrendador es propietario de dos viviendas o menos. Si el demandante demuestra ser un pequeño propietario en este umbral reducido, el tribunal no podrá mantener la suspensión basándose en la falta de alternativa habitacional pública.
Para catalogar legalmente a un demandado en situación de vulnerabilidad económica en los procedimientos de desahucio (conforme a los criterios consolidados que aplica la normativa de vivienda y el Real Decreto-ley 26/2026), se evalúan los ingresos de toda la unidad de convivencia tomando como referencia el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
Dado que el IPREM anual (en 14 pagas) se mantiene en 8.400,00 €, los umbrales de ingresos máximos permitidos son los siguientes:
- Umbral general por unidad de convivencia
Con carácter general, los ingresos de las personas que residen en la vivienda no pueden superar el límite de 3 veces el IPREM: Límite anual (14 pagas): 25.200,00 €, equivalencia mensual aproximada: 2.100,00 €. Incrementos por composición familiar (Icap). Este umbral general de 3 veces el IPREM se incrementa de forma acumulativa en función de los miembros de la familia: por cada hijo a cargo: El límite aumenta en 0,1 veces el IPREM (+840 €/año) por cada hijo. Si se trata de una unidad familiar monoparental, el incremento es de 0,15 veces el IPREM (+1.260 €/año) por hijo. El límite de ingresos se eleva automáticamente en situaciones específicas de especial vulnerabilidad dentro del hogar:Límite de 4 veces el IPREM (33.600,00 € anuales): Se aplica si en la unidad de convivencia hay alguna persona con una discapacidad declarada igual o superior al 33%, o en situaciones de dependencia o enfermedad que la incapaciten de forma permanente para realizar una actividad laboral.
Para que el juzgado conceda la vulnerabilidad económica no basta con estar por debajo de estos ingresos basados en el IPREM. Se debe cumplir obligatoriamente un requisito de proporcionalidad: el importe de la renta del alquiler, sumado a los gastos y suministros básicos (agua, luz, gas, comunidad), debe ser superior al 30% de los ingresos netos totales que perciba el conjunto de la unidad de convivencia.
Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Cuando no se ofrezca alternativa habitacional por las comunidades autónomas, estarán obligadas a enervar la acción en un plazo de dos meses. Durante esos dos meses permanecerá el proceso suspendido. En caso de enervarse, se pondrá fin al proceso judicial. En caso de no enervarse la acción en el plazo de dos meses, se mantendrá la suspensión hasta que la Administración competente cumpla con su obligación.
Artículo 2.2. Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.
2. Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, hasta el 31 de diciembre de 2030, y solo en aquellos casos en los que no resulte de aplicación lo dispuesto en el artículo 5.Dos, para los procesos en los que actúen como demandantes personas diferentes a las previstas en el apartado anterior, y en el caso de que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad, ya sea certificado a partir de informe de los servicios sociales, o sea por aplicación de los criterios del 441.7 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y no tenga alternativa habitacional, y la Administración pública competente no haya ofrecido una alternativa habitacional digna y adecuada, el tribunal requerirá, por el cauce designado por la comunidad autónoma correspondiente, informe de la administración que resulte competente conforme a la legislación autonómica en materia de vivienda y servicios sociales, para que informe expresamente acerca de los recursos que tienen disponibles y los ofrezcan. En caso de que no se reciba respuesta o se informe de que no se cuenta con ellos, el tribunal suspenderá el proceso hasta que tales medidas sean adoptadas y se garantice una alternativa habitacional adecuada, resultando igualmente aplicable esta previsión cuando ya se hubiera dictado sentencia, decreto o auto poniendo fin al procedimiento o acordando el lanzamiento, siempre que este último no se hubiera ejecutado efectivamente.
La suspensión acordada será revisada por el tribunal cada doce meses, a los efectos de determinar si la situación de vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional que la motivó subsiste. La suspensión se alzará cuando desaparezca la vulnerabilidad, se ponga a disposición una alternativa habitacional adecuada y efectiva o la parte demandada la rechace sin causa justificada, previa audiencia de las partes, o transcurran tres años desde que se acordó la suspensión.
El tribunal, además, determinará en su auto que la administración competente en materia de vivienda asumirá los gastos necesarios para la compensación que se acuerde en favor de la persona demandante, cuando sea una persona física, o también, cuando sea una persona jurídica que se dedique al alquiler habitual asequible o social, que comprenderá, como máximo, la renta contractual dejada de percibir, así como costes de suministros impagados. No serán compensables el lucro cesante hipotético, ni los daños morales. La demora en el pago en favor de la persona demandante por parte de la administración competente en materia de vivienda una vez acordado por el tribunal, supondrá la aplicación de los correspondientes intereses de acuerdo con la legislación aplicable. La suspensión o la compensación no supondrán la desaparición de la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida.
Es decir, que esos suministros debe anticiparlos en su caso el arrendador si los contratos estuvieran a su nombre. Y ya veremos cuando acaba pagándole la administración.
No procederá la suspensión cuando el tribunal aprecie, atendidas las circunstancias concurrentes, que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante, salvo que se trate de una persona jurídica, o de una persona física que tenga la condición de gran tenedor. Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.
Con esta regulación preveo que se agravará la escasez de oferta de alquiler, incluso de habitaciones, y se agravará mucho más el problema de vivienda, aumentarán las usurpaciones y los inkiocupas, y se producirá una anarquía en el mercado inmobiliario, con pérdida de miles de puestos de trabajo; no solo se perderán, sobre todo que no se crearán.
Es una regulación que evidentemente va en contra del problema de vivienda existente hoy, y perjudica especialmente a la población más vulnerable en un momento de especial presión demográfica y necesidad de vivienda, lo que frenará uniones de pareja y matrimonios, pero también produce un importante problema en las rupturas de pareja y divorcios.
Decir por último que en el desalojo derivado del incumplimiento de una sentencia dictada en un procedimiento de familia (como la atribución del uso de la vivienda a uno de los cónyuges o su posterior extinción), entendemos que no rigen las moratorias ni las suspensiones extraordinarias contempladas en el Real Decreto-ley 11/2020 ni las del Real Decreto-ley 26/2026, que no ha sido convalidado.
En este tipo de situaciones se aplican de forma estricta los cauces ordinarios de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y las normas propias del derecho de familia, con los siguientes matices procedimentales:
- Inaplicabilidad del RDL 11/2020 y del RDL 26/2026
El marco normativo de las suspensiones extraordinarias por vulnerabilidad (tanto en su origen pandémico como en su actual blindaje hasta 2030) está diseñado y limitado exclusivamente para desahucios derivados de relaciones arrendatarias (sujetos a la LAU), juicios de precario o la recuperación de inmuebles frente a ocupaciones sin título en supuestos específicos.
- Un conflicto derivado de una sentencia de familia (por ejemplo, el cónyuge que debe abandonar la vivienda porque ha terminado el periodo de atribución del uso concedido en el divorcio) no es un desahucio arrendaticio.
- Por lo tanto, no se puede plantear en el juzgado de familia el «incidente extraordinario de suspensión» alegando la vulnerabilidad económica en los términos de estos reales decretos-leyes.
- Los cauces ordinarios y el artículo 441 de la LEC
La ejecución de una sentencia de familia para desalojar a quien ocupa la vivienda de forma indebida se canaliza a través de la ejecución de títulos judiciales (regulada con carácter general en el artículo 705 y siguientes de la LEC, relativos a la condena de hacer o entregar cosas determinadas).
No obstante, aunque la normativa de vivienda (RDL 11/2020 y RDL 26/2026) esté descartada, el servicio de ejecución del Tribunal de Instancia o de la sección especializada de familia, no ejecutará un lanzamiento de manera automática a ciegas, sino que ponderará el bienestar de los menores en cada supuesto:
- El uso de la vivienda puede ya no ir ligado automáticamente a la custodia: En los regímenes de custodia compartida, la jurisprudencia del Tribunal Supremo determina que la vivienda familiar no se asigna de forma indefinida. Al tratarse de un bien privativo de una parte, y por ejemplo, haber expirado el plazo temporal de atribución de uso al que no era propietario pactado en el convenio, el derecho de uso quedó extinguido y procede el desalojo voluntario o forzoso.
- Intervención de Servicios Sociales y Ministerio Fiscal: Al existir menores de edad en el domicilio, el juzgado aplicará las garantías ordinarias del artículo 441 de la LEC. Antes de fijar una fecha de lanzamiento forzoso, notificará obligatoriamente a los Servicios Sociales -150.4 LEC- y dará traslado al Ministerio Fiscal para asegurar que los menores no queden en situación de desamparo durante las semanas que les corresponde estar con la madre o con el padre desalojado.
- El padre o la madre siguen obligados respectivamente a cumplir con el régimen de custodia compartida. El hecho de tener que abandonar esa vivienda en concreto no la exime de sus deberes materiales. Su obligación es proveer una alternativa habitacional por sus propios medios (un piso de alquiler, residencia familiar, etc.) para ejercer la custodia en la semana que le corresponda, en otro caso habría que promover una medida cautelar del artículo 158 del Código Civil en incidente de ejecución al efecto, o una modificación de medidas con medidas provisionales coetáneas del artículo 775, 773 y 771 de la LEC.