0. ADVERTENCIA METODOLÓGICA Y DATOS QUE CONDICIONAN EL DICTAMEN

Este informe se emite sobre los datos básicos del supuesto facilitados verbalmente, sin haber tenido a la vista el contrato de arrendamiento, la comunicación de venta ni el burofax remitido. Ello obliga a una advertencia: hay aspectos que se desconocen que pueden alterar sustancialmente la estrategia recomendada. Se enumeran al final (Parte X) y conviene resolverlos antes de dar un solo paso. No obstante, el protocolo de la Parte VII está construido de modo que es válido en todos los escenarios razonables, precisamente para que la afectada inquilina no quede paralizada mientras se aclaran.

Desde la perspectiva del Código Civil (arts. 1100 y ss., 1176 y ss.) y del principio de buena fe del art. 7 CC, puede sostenerse que:

• el arrendatario debe mostrar voluntad de pagar;
• el nuevo propietario debe cooperar facilitando el cumplimiento.

Si el nuevo propietario no comunica una cuenta ni acepta otro medio razonable de pago, puede entenderse que está obstaculizando el cumplimiento, lo que excluye o, al menos, dificulta apreciar mora del arrendatario.

I. CUADRO DE VERIFICACIÓN NORMATIVA

Afirmación del documento	Norma de contraste	Valoración
Subrogación del adquirente durante 5 años, o 7 «si el arrendador anterior O EL NUEVO ADQUIRENTE fuese persona jurídica»	Art. 14 LAU (redacción RDL 7/2019)	La norma atiende únicamente a la condición del ARRENDADOR ANTERIOR (el vendedor). Que el comprador sea un fondo no alarga el plazo.
La subrogación	Art. 14 LAU; arts. 1112, 1527 y 1164 CC	La subrogación opera ope legis con la transmisión.
Pago mensual	Art. 17.2 LAU	Es lo normal, con la salvedad de que la regla es dispositiva («salvo pacto en contrario»).
El pago debe efectuarse obligatoriamente por medios electrónicos	Art. 17.3 LAU (redacción Ley 12/2023)	Rige para contratos celebrados tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023 (26-5-2023). Para los anteriores rige el lugar y procedimiento pactados.
Obligación de recibo y traslado de gastos al arrendador que dificulta el pago	Art. 17.4 LAU	Es, además, el mejor anclaje del requerimiento o del intento de acuerdo.
Resolución de pleno derecho por falta de pago	Art. 27.2.a) LAU	Debe evitarse
El órgano es competente es  la Sección Civil del Tribunal de Instancia. (ii) El fuero legal es el del LUGAR DE CUMPLIMIENTO de la obligación y, en su defecto, el domicilio del deudor.	Art. 98.2 LJV; LO 1/2025
No es preceptiva la intervención de abogado y procurador	Art. 98.3 LJV	La postulación NUNCA es preceptiva en el expediente de consignación, cualquiera que sea la cuantía. El umbral de 2.000 € pertenece al juicio verbal (arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º LEC), no aquí.
El LAJ dictará Decreto declarando la consignación bien hecha	Arts. 99.3, 99.4 y 99.5 LJV; art. 1180 CC La regulación se contiene en los arts. 98 a 100 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, en relación con los arts. 1176 y siguientes del Código Civil.	El Decreto del LAJ sólo procede si el acreedor retira lo consignado aceptándolo. Si guarda silencio o se opone, resuelve el JUEZ tras comparecencia. La regulación se contiene en los arts. 98 a 100 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, en relación con los arts. 1176 y siguientes del Código Civil. Si fue correctamente citado y no comparece ni acepta la consignación, no puede entenderse aceptada tácitamente. Precisamente porque no existe aceptación, el LAJ no puede cerrar el expediente por Decreto declarando liberado al deudor. Debe darse por celebrada la comparecencia con los asistentes y elevar las actuaciones al Juez, quien mediante Auto decidirá si la consignación cumple los requisitos legales y produce efecto liberatorio.
La consignación notarial produce los mismos efectos liberatorios que la judicial	Art. 69.4 Ley del Notariado	Si el acreedor no retira, no alega o se niega, el Notario DEVUELVE lo consignado y ARCHIVA el expediente. Frente a un acreedor silente la vía notarial NO libera.
La consignación «impide por completo» un desahucio con éxito	Arts. 1176-1181 CC; art. 22.4 LEC	El efecto liberatorio exige que la consignación se ajuste estrictamente a las normas del pago (art. 1177 CC) y su corrección la valora el juez del desahucio.
Burofax rehusado o no retirado equivale siempre a notificación	Art. 1262 CC; art. 217 LEC	PARCIALMENTE CORRECTO. Sólido en el «rehusado»; en el «ausente / no retirado» opera una presunción que admite prueba en contrario del destinatario.

 

II. CUESTIONES A TENER EN CUENTA DE DERECHO SUSTANTIVO

E-1. El plazo de subrogación depende del VENDEDOR, no del comprador

El artículo 14 LAU dispone que el adquirente queda subrogado durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, «o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica». La ley repite esa expresión —«el arrendador anterior»— en los tres párrafos del precepto.

Traducción práctica para la inquilina: si quien le alquiló la vivienda era un particular, el plazo mínimo de protección es de CINCO años, y no se convierte en siete por el hecho de que ahora la haya comprado un fondo. Si se apoya en la creencia de que tiene siete años garantizados y no los tiene, puede encontrarse con un preaviso de no renovación cuando crea estar todavía protegida.

E-2. La subrogación no nace de la notificación

La subrogación se produce por ministerio de la ley con la transmisión de la propiedad (art. 14 LAU), se comunique o no. Lo que la notificación determina es algo distinto y, para lo que aquí interesa, más importante: el momento a partir del cual el pago hecho al antiguo arrendador deja de ser liberatorio.

El régimen aplicable es el de los artículos 1164 y 1527 del Código Civil: el pago hecho de buena fe a quien está en posesión del crédito libera al deudor, y el deudor que paga al acreedor antiguo antes de tener conocimiento de la transmisión queda liberado. Por eso la fecha de la comunicación de venta es un dato jurídico de primer orden, y por eso debe conservarse el sobre, el acuse o el correo con su fecha.

E-3. El riesgo de seguir pagando al vendedor está bien enunciado, pero mal calibrado

Es cierto que, tras una notificación fehaciente de la venta, el pago al transmitente pierde su cobertura natural. Pero si el dinero llega efectivamente al nuevo acreedor por vía de liquidación entre vendedor y comprador, el pago se convierte en útil (art. 1163 CC) y, en todo caso, la conducta del arrendatario que sigue pagando donde siempre pagó, mientras reclama un IBAN que nadie le facilita, es exactamente lo contrario de la mora del deudor.

E-4. El pago por medios electrónicos: correcto, pero con dos salvedades omitidas

Es cierto que el pago debe hacerse conforme al artículo 17.3 LAU, en redacción dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo: el pago se efectuará a través de medios electrónicos, y sólo excepcionalmente —cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos y así lo solicite— podrá hacerse en metálico y en la vivienda arrendada. Ahora bien, hay que tener en cuenta dos detalles:

• Régimen transitorio. Esa redacción rige para los contratos celebrados tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023. Si el contrato de la inquilina es anterior, el precepto aplicable es el antiguo artículo 17.3 (lugar y procedimiento pactados y, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada). Esto es determinante: si el contrato es anterior y pactaba transferencia a una cuenta concreta, ese pacto sigue vinculando hasta que el nuevo arrendador designe válidamente otra.
• Límite legal al efectivo. Aunque se abriera la vía del metálico, el artículo 7 de la Ley 7/2012 (modificado por la Ley 11/2021) prohíbe los pagos en efectivo iguales o superiores a 1.000 € cuando una de las partes actúa como empresario o profesional. Por ejemplo un fondo inmobiliario lo es. De modo que, con una renta de 1.300 €, el pago en metálico no es sólo inconveniente: es ilícito.

E-5. La mora del acreedor no extingue la deuda

Que el acreedor incurra en mora al no colaborar no extingue la obligación del deudor: sólo excluye la mora de éste, traslada el riesgo y desplaza los gastos. La extinción exige consignación, y ésta sólo libera si se ajusta estrictamente a las disposiciones que regulan el pago (art. 1177, párrafo segundo, CC) y ha sido previamente anunciada a todos los interesados (art. 1177, párrafo primero, CC).

Consecuencia operativa: el anuncio previo debe dirigirse no sólo al fondo comprador, sino también al arrendador vendedor, porque mientras la titularidad del crédito no esté acreditada estamos en el supuesto del artículo 1176, párrafo segundo, CC («cuando varias personas pretendan tener derecho a cobrar»). El documento no lo dice, y su omisión puede arruinar la consignación.

III. DERECHO PROCESAL

P-1. Órgano competente y fuero

Primera: tras la Ley Orgánica 1/2025 los antiguos Juzgados de Primera Instancia se integran en las Secciones Civiles de los Tribunales de Instancia; el escrito debe dirigirse a la Sección Civil del Tribunal de Instancia del partido judicial de Madrid.

Segunda: el artículo 98.2 LJV no fija el fuero por la situación del inmueble, sino por el lugar en que deba cumplirse la obligación —y, si pudiera cumplirse en varios, cualquiera de ellos a elección del solicitante—, con fuero subsidiario en el domicilio del deudor.

En la práctica el resultado suele coincidir (Madrid), porque el lugar de pago será la vivienda arrendada o el domicilio de la arrendataria. Pero conviene razonarlo así en el escrito, porque invocar un fuero inexistente es una invitación a que el Letrado de la Administración de Justicia requiera de subsanación y se pierdan semanas críticas.

P-2. La postulación: el umbral de 2.000 € no existe aquí

El artículo 98.3 LJV excluye expresamente la preceptividad de abogado y procurador en el expediente de consignación, sin condicionarla a cuantía alguna. El expediente no se condiciona en cuanto a la exención a que la renta no supere los 2.000 €, cifra que pertenece al juicio verbal (arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º LEC) y que aquí no pinta nada. Ni siquiera es aplicable el umbral general de 6.000 € del artículo 3.2 LJV, desplazado por la regla especial del 98.3.

Buena noticia para la inquilina: puede promover el expediente por sí misma, sea cual sea el importe de la renta. Aunque, por las razones de la Parte VII, sea aconsejable que no lo haga sola.

P-3. Quién declara «bien hecha» la consignación

El documento anuncia que, transcurridos diez días sin oposición, «el Letrado de la Administración de Justicia dictará un Decreto declarando la consignación bien realizada». Eso sólo ocurre en el supuesto del artículo 99.3 LJV: cuando los interesados comparecen y retiran lo consignado aceptándolo expresamente. Si el acreedor no comparece, o comparece y se opone, y la promotora insta el mantenimiento de la consignación, el LAJ convoca comparecencia ante el Juez y es el Juez quien resuelve declarando o no bien hecha la consignación (art. 99.4 y 99.5 LJV, en relación con el art. 1180 CC).

No es una precisión académica. Significa que, frente a un fondo que no responde, el expediente no se resuelve solo en diez días: hay que instar expresamente su mantenimiento y esperar una vista. La inquilina debe saberlo para no confiarse, y por tanto debe:

1. Seguir consignando todas las rentas sucesivas

La primera medida, y probablemente la más importante, es no dejar de poner a disposición del acreedor las rentas que vayan venciendo.

La consignación no libera automáticamente las rentas futuras. Cada mensualidad constituye una obligación distinta. Por ello, mientras no exista una cuenta designada por el nuevo arrendador o una resolución judicial, debe consignar cada mensualidad a su vencimiento (judicial o notarialmente, según proceda).

De lo contrario, aunque la primera renta estuviera correctamente consignada, podrían acumularse posteriores impagos.

2. Requerir nuevamente al nuevo propietario

Es muy recomendable remitir un nuevo burofax indicando, por ejemplo:

• que se mantiene la voluntad de cumplir puntualmente;
• que se reitera la solicitud de que facilite una cuenta bancaria;
• que, mientras ello no ocurra, se continuará consignando las rentas.

Ese requerimiento evidencia la buena fe de la arrendataria.

3. Mantener la consignación cuando proceda

Si el acreedor no comparece, o comparece y rechaza la consignación, la promotora debe instar expresamente el mantenimiento de la consignación conforme al art. 99.4 LJV.

Si no lo hace, el expediente puede concluir sin que exista una resolución judicial sobre la eficacia liberatoria del pago.

4. Preparar la comparecencia judicial

Durante ese tiempo puede ir recopilando toda la prueba:

• contrato de arrendamiento;
• escritura o comunicación de la venta;
• notificación de la subrogación;
• inexistencia de comunicación de nueva cuenta;
• burofaxes enviados;
• justificantes de todas las consignaciones;
• cualquier intento de pago efectuado.

P-4. La consignación notarial y la judicial no son alternativas equivalentes («poner a disposición del Juzgado o notarialmente el importe de la renta»).

El artículo 69.4 de la Ley del Notariado establece que el Notario notifica a los interesados para que en diez días hábiles acepten el pago, retiren lo debido o aleguen; y añade que si, transcurrido ese plazo, el acreedor no retira lo consignado, no realiza alegación alguna o se niega a recibirlo, se procederá a la devolución de lo consignado sin más trámites y se archivará el expediente.

El silencio del acreedor —que es justamente lo que aquí ocurre— provoca en la vía notarial la devolución del dinero y el archivo. La inquilina se quedaría con un acta, sin efecto liberatorio declarado y con la renta de vuelta en su bolsillo. Sólo la autoridad judicial puede declarar bien hecha una consignación contra la voluntad o el silencio del acreedor (art. 1180 CC y arts. 98-99 LJV).

Si el nuevo propietario no colabora, la consignación ha de ser JUDICIAL. La notarial sólo es preferible cuando se espera que el acreedor acepte (por ejemplo, si el fondo responde y discute únicamente el importe).

P-5. Una consignación no cubre las rentas futuras

Cada mensualidad de renta es una obligación distinta, con su propio vencimiento. El documento sugiere solicitar «que se admita la consignación judicial de las rentas mensuales», como si un solo expediente blindara indefinidamente. No funciona así: habrá que ir consignando cada mensualidad a su vencimiento, ampliando el expediente ya abierto o presentando ampliaciones sucesivas. Debe advertirse porque es la razón por la que la prioridad estratégica real no es consignar, sino conseguir un IBAN.

IV. LAGUNAS RELEVANTES DEL DOCUMENTO

Lo que el documento no dice es, en conjunto, más importante que lo que dice mal.

• L-1. No verifica que la venta exista. El fraude de desvío de rentas —una comunicación aparentemente formal que anuncia un cambio de propietario y pide que se pague en otra cuenta— es hoy uno de los más extendidos. Antes de mover un solo euro debe pedirse nota simple registral de la finca. Cuesta unos pocos euros y es el único modo de saber quién es realmente el acreedor.
• L-2. No contempla el requerimiento notarial. Las actas de requerimiento y notificación (arts. 202 a 206 del Reglamento Notarial) tienen fuerza probatoria muy superior al burofax y dejan constancia de la diligencia del Notario cuando no se logra la entrega. Frente a un destinatario evasivo, es la herramienta correcta.
• L-3. Ignora las cantidades asimiladas a la renta. El artículo 27.2.a) LAU se refiere a la renta «o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario». Si el contrato le repercute IBI, comunidad, tasa de basuras o suministros, todo eso debe consignarse también. Consignar sólo la renta deja abierta la puerta del desahucio.
• L-4. Tener en cuenta el artículo 99.6 LJV. Los gastos ocasionados por la consignación son de cuenta del acreedor si ésta fuera aceptada o se declarase bien hecha. Es un apoyo mejor y más directo que el artículo 17.4 LAU para la repercusión de costes, y debe invocarse expresamente en el escrito.
• L-5. Tener en cuenta la enervación. El artículo 22.4 LEC permite al arrendatario poner fin al desahucio pagando o consignando lo debido. Es una red de seguridad —de uso único y con excepciones— que conviene conocer, aunque nunca deba planificarse como estrategia.
• L-6. Tener en cuenta el requisito de procedibilidad de la LO 1/2025. Desde el 3 de abril de 2025, ninguna demanda de desahucio arrendaticio puede admitirse sin acreditar un intento previo de negociación por un medio adecuado de solución de controversias. El debate sobre si el requerimiento del art. 22.4 LEC lo satisface está vivo, y las Juntas de Magistrados —entre ellas la de Primera Instancia de Madrid, de 26 de septiembre de 2025— lo han abordado expresamente. Para la inquilina esto significa un filtro previo adicional: el fondo no puede demandarla por sorpresa.
• L-7. Tener en cuenta el derecho de adquisición preferente. Los artículos 25.2 y 25.3 LAU conceden al arrendatario tanteo y, si la venta se consumó sin notificación fehaciente previa con todas las condiciones esenciales, retracto en el plazo de treinta días naturales desde la notificación de la venta ya realizada. El artículo 25.8 permite la renuncia pactada en contratos de duración superior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y en la práctica casi todos los contratos la incluyen: por eso hay que leer el contrato. Pero si no se renunció, y la venta se hizo a espaldas de la inquilina, este es un derecho de valor incomparablemente superior a cualquier consignación, y su plazo es brevísimo y de caducidad.
• L-8. Tener en cuenta la fianza ni el inventario del estado de la vivienda. El adquirente se subroga también en la obligación de restitución de la fianza (art. 36 LAU). Conviene dejar constancia documentada del importe entregado en su día y de su depósito en el organismo autonómico.

V. LA CUESTIÓN CENTRAL: EL BUROFAX NO RECOGIDO

Se aborda ahora el escenario concreto planteado. El régimen jurídico depende del resultado exacto que certifique Correos, y no todos son equivalentes.

• «Rehusado». El destinatario o persona en su domicilio se niega activamente a recibirlo. Es el mejor resultado posible para la inquilina. La declaración de voluntad recepticia se tiene por comunicada: nadie puede ampararse en su propia negativa para desconocer aquello que no quiso conocer (art. 1262, párrafo segundo, CC). Prácticamente inatacable.
• «Ausente» / «No retirado» / «Caducado en lista». Se dejó aviso y el destinatario no acudió a recogerlo. Los tribunales lo equiparan a notificación cuando la frustración obedece a la voluntad, pasividad, desinterés o negligencia del destinatario, salvo que éste acredite una causa justificada ajena a su voluntad. Frente a una sociedad mercantil con domicilio social inscrito, esa causa justificada es muy difícil de construir. Resultado sólido, aunque no absoluto.
• «Desconocido» / «Dirección incorrecta». Este sí es un mal resultado, y es el único verdaderamente peligroso. Significa que el envío no se dirigió a un domicilio imputable al destinatario, y no produce efecto notificatorio alguno. Debe repetirse de inmediato al domicilio social que conste en el Registro Mercantil.

Por eso la primera actuación no es consignar, sino obtener y leer el resultado documentado del envío. Toda la estrategia posterior descansa sobre ese papel.

VII. PROTOCOLO DE ACTUACIÓN RECOMENDADO

Redactado como secuencia ejecutable. Los plazos son orientativos y están calculados para que la consignación quede presentada dentro del mes de devengo de la renta.

Paso 0 (hoy mismo). Verificar quién es realmente el acreedor

• Solicitar nota simple informativa de la finca en el Registro de la Propiedad (presencial o en el portal registral). Confirmará titular actual, fecha de la compraventa y, en su caso, cargas.
• Con el CIF del adquirente, obtener del Registro Mercantil su domicilio social vigente y su órgano de administración.
• Si la nota simple no confirma el cambio de titularidad, detenerse: se está probablemente ante un intento de fraude y no debe alterarse el medio de pago.

Paso 1 (día 1-2). Recuperar la prueba del burofax

• Solicitar a Correos el informe de resultado del envío y la certificación de contenido. Sin ambos documentos no hay expediente que sostener.
• Clasificar el resultado conforme a la Parte VI. Si es «desconocido» o «dirección incorrecta», repetir el envío al domicilio social registral antes de continuar.

Paso 2 (día 2-4). Requerimiento reforzado: acta notarial

Se recomienda sustituir —o, mejor, complementar— el burofax por un acta notarial de requerimiento dirigida simultáneamente a: (i) el domicilio de notificaciones indicado en la comunicación de venta; (ii) el domicilio social registral del adquirente; y (iii) el arrendador vendedor. El acta debe contener, con esta estructura:

• Manifestación expresa de la voluntad y disponibilidad de pago íntegro y puntual dentro del plazo del art. 17.2 LAU.
• Requerimiento de designación de IBAN, con advertencia de que el pago debe efectuarse por medios electrónicos (art. 17.3 LAU) y de que el efectivo está vedado por el art. 7 de la Ley 7/2012.
• Advertencia de traslado de gastos al arrendador conforme al art. 17.4 LAU y al art. 99.6 LJV.
• ANUNCIO FORMAL DE CONSIGNACIÓN a los efectos del art. 1177 CC, con indicación de la fecha a partir de la cual se procederá. Este párrafo es imprescindible: sin anuncio previo la consignación es ineficaz, y es la omisión más frecuente en la práctica.
• Plazo perentorio de respuesta (cinco días naturales) e identificación completa del contrato y del inmueble.

Paso 3 (día 5-6). Reserva del dinero

• Apartar el importe íntegro de la mensualidad —renta más cualquier cantidad asimilada— y no disponer de él bajo ningún concepto. No es un pago, es una custodia.
• No transferir a cuentas indicadas por correo electrónico, SMS o llamada telefónica sin verificación registral previa.

Paso 4 (días 1-7 del mes, y en todo caso antes del vencimiento). Decisión sobre el pago corriente

Aquí conviene apartarse de la recomendación del documento analizado. Si el contrato es anterior a la Ley 12/2023 y pactaba una cuenta concreta, o si simplemente ha venido pagándose siempre a la misma cuenta, la opción más prudente durante el primer mes de incertidumbre es continuar la transferencia habitual, consignando el concepto con precisión («renta mes de ___, contrato de arrendamiento de ___, pago realizado a falta de designación de cuenta por el adquirente, con reserva expresa de derechos»), y acreditarlo después en el expediente. Retener el dinero sin consignarlo es el único escenario en que la inquilina queda objetivamente en mora. Consignar es mejor que retener; pagar donde siempre se pagó es mejor que retener.

Paso 5 (a partir del día 7, o antes si ya venció el plazo del requerimiento). Consignación JUDICIAL

Se descarta la vía notarial por lo razonado en P-4. El escrito, dirigido a la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid, debe contener, conforme al art. 99.1 LJV:

• Identificación de todos los interesados en la obligación: la promotora, el adquirente y el arrendador vendedor, con sus domicilios de citación.
• Razones de la consignación: subrogación del art. 14 LAU, imposibilidad objetiva de cumplir por falta de designación de medio de pago, e imputación de la mora al acreedor.
• Acreditación del ofrecimiento de pago y, en todo caso, del anuncio de la consignación a todos los interesados. Es requisito legal expreso.
• Puesta a disposición del órgano judicial del importe consignado, con solicitud de lo que proceda sobre su depósito.
• Petición expresa de que se declare bien hecha la consignación, con efectos liberatorios desde la fecha del depósito, y de que los gastos sean de cuenta del acreedor (art. 99.6 LJV y art. 17.4 LAU).
• Solicitud de que se habilite el expediente para consignaciones sucesivas de las mensualidades que vayan venciendo.

Documentos a acompañar: contrato de arrendamiento; comunicación de venta recibida; nota simple registral; burofax o acta notarial con su certificación y resultado; justificantes de los pagos anteriores; y DNI de la inquilina.

Presentación: telemáticamente con certificado digital o presencialmente en la Oficina de Registro y Reparto correspondiente. No es preceptivo abogado ni procurador (art. 98.3 LJV).

Paso 6 (tras la admisión). Instar el mantenimiento

El LAJ notificará al acreedor para que en diez días retire lo consignado o alegue. Si guarda silencio —lo previsible—, la inquilina debe presentar escrito instando expresamente el mantenimiento de la consignación, lo que abre la comparecencia ante el Juez del art. 99.4 LJV. Si no lo insta, el expediente puede quedar sin resolución sobre el fondo y sin la declaración de «bien hecha» que es, precisamente, lo que se busca.

Paso 7 (mensual). Rutina

• Consignar cada mensualidad a su vencimiento mientras persista el silencio, mediante ampliación del expediente.
• Reiterar el requerimiento de IBAN cada tres meses, dejando constancia. La diligencia sostenida en el tiempo es el mejor argumento ante un eventual desahucio.
• Conservar un expediente ordenado y numerado con toda la documentación. Ese archivo es la defensa.

VIII. LO QUE NO DEBE HACERSE

• No dejar de pagar y esperar. Es el único error verdaderamente irreversible. La renta debe salir del patrimonio de la inquilina cada mes, por una vía u otra.
• No confiar la operación a la consignación notarial. Frente a un acreedor silente termina en devolución y archivo (art. 69.4 LN).
• No consignar sólo la renta si el contrato repercute otros conceptos. El art. 27.2.a) LAU los equipara a efectos resolutorios.
• No omitir el anuncio previo de consignación. Sin él, la consignación es ineficaz (art. 1177 CC).
• No cambiar el destino del pago por una comunicación no verificada registralmente. Es la puerta de entrada del fraude de desvío de rentas.
• No dejar transcurrir los plazos de tanteo y retracto sin haber leído la cláusula correspondiente del contrato. Son de caducidad y no se recuperan.

IX. REPLANTEAMIENTO: UNA LECTURA DISTINTA DEL PROBLEMA

El documento analizado construye toda su arquitectura sobre una premisa implícita: la inquilina es una deudora en riesgo que debe defenderse. Esa premisa es la que genera la ansiedad procesal que recorre el texto —el desahucio exprés, el blindaje, la demanda desestimada— y la que conduce a soluciones desproporcionadas para el problema real.

Conviene invertir la mirada. Quien tiene un problema jurídico serio aquí no es la arrendataria, sino el adquirente. Un acreedor que no facilita un medio de pago, no recoge sus notificaciones y no designa domicilio útil está incumpliendo un deber de colaboración, incurriendo en mora accipiendi, generando gastos que la ley le imputa (art. 17.4 LAU y art. 99.6 LJV) y, si el asunto llega a los tribunales, presentándose ante el juez con un expediente en el que consta que el inquilino intentó pagar y él lo impidió. Ningún juzgado de Madrid resuelve un arrendamiento en esas condiciones.

Además, un comprador que no recoge un burofax es, casi siempre, un comprador que tampoco notificó fehacientemente la venta con carácter previo. Eso, si el contrato no contiene renuncia expresa al derecho de adquisición preferente, no abre a la inquilina una posición defensiva: le abre una posición ofensiva —el retracto del artículo 25.3 LAU—, cuyo plazo es de treinta días naturales y se está consumiendo mientras se debate sobre dónde ingresar 1.300 euros.

Dicho con franqueza: la consignación es la respuesta correcta a la pregunta equivocada. Es imprescindible como higiene defensiva y debe hacerse. Pero la pregunta relevante que el documento nunca formula es quién compró, cuándo, en qué condiciones y si se respetaron los derechos de la arrendataria al hacerlo, como es el derecho de tanteo y retracto. La respuesta a esa pregunta puede valer mucho más que todas las mensualidades consignadas.

X. EXTREMOS PENDIENTES DE ACLARACIÓN

Para elevar este dictamen al grado de certeza exigible, se precisa respuesta a los siguientes puntos:

• Fecha de celebración del contrato y su duración pactada (determina el régimen aplicable del art. 17.3 LAU y el cómputo del art. 14 LAU).
• Condición del arrendador originario: ¿persona física o jurídica? (determina si el plazo es de cinco o de siete años).
• ¿Contiene el contrato renuncia expresa a los derechos de tanteo y retracto (art. 25.8 LAU)? ¿Y cláusula de extinción por enajenación?
• ¿Cómo y cuándo se comunicó la venta, y qué contenía exactamente esa comunicación? ¿Se acompañó nota registral o escritura?
• ¿Se ha comprobado registralmente la titularidad actual del inmueble?
• ¿Cuál es el resultado literal certificado por Correos del burofax remitido, y a qué domicilio se dirigió?
• ¿Qué conceptos, además de la renta, debe abonar la arrendataria conforme al contrato?
• ¿Sigue operativa la cuenta bancaria en la que se venía pagando, y se han rechazado o devuelto las últimas transferencias?

Con esos ocho datos el dictamen puede cerrarse sin márgenes de duda apreciables. Sin ellos, el protocolo de la Parte VII es igualmente ejecutable y no genera riesgo en ningún escenario.

 

Finalizo aquí el presente informe, esperando haya le sea útil.